재개발 사업에 잘 투자하여 일반 시세보다 저렴한 비용으로 신축 아파트를 매입할 수 있습니다. 하지만 재개발 사업은 여러 사업추진 단계를 거쳐야 하며, 다수의 이해관계자와 의견 조율 등으로 사업이 중도에 무산될 위험이 있습니다. 그만큼 위험 리스크를 고려하여 신중하게 투자를 고려해야 합니다. 재개발 절차와 적정한 투자 시기를 알아보고, 관심 있는 재개발 추진 구역에 적용해 보시기 바랍니다.
재개발 사업이란
재개발 대상구역
정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 등을 대상으로 재개발 구역을 지정할 수 있습니다.
재개발 법적 구역지정 요건
- 노후건축물 : 철근콘크리트인 건축물은 건축된지 20~30년 이상, 그 외 건축물은 건축된지 20년 이상 경과 건축물
- 주택접도율 : 폭 4m이상 도로에 4m 이상 접한 건축물의 비율
- 과소필지 : 토지면적이 90㎡ 미만인 토지
- 호수밀도 : 1만㎡(100m X 100m)안에 건축되어 있는 건축물 동수 (공동주택 및 다가구주택은 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 동수로 산정)
재개발 절차
재개발 사업 절차 표입니다. 대체로 10년 정도 소요되며 구역 별로 여건에 따라 기간이 단축될 수도 있고 늘어날 수도 있습니다.
보다 자세한 정비사업 자료는 ‘서울시 정비사업몽땅 홈페이지’를 참고하시기 바랍니다.
정비구역별 진행현황을 조회할 수 있습니다. 아래 바로가기 클릭 후 하단 정비사업 현황 자치구별 검색 조회하시면 됩니다.
투자시기
1. 조합설립인가 단계
조합은 재개발사업의 사업을 이끌어 가는 주체입니다. 조합이 설립되면 사업이 본격적으로 시작된다고 볼 수 있으므로 사업에 대한 관심도가 상승하게 됩니다. 조합이 설립되기 위해서는 토지등소유자의 동의율이 3/4(75%)이상 확보해야합니다. 동의율을 확보하여 운영주체인 조합이 설립되면 사업 실현성이 높아지므로 기대심리가 커집니다. 이때는 아직 사업 초기 단계이기 때문에 투자를 쉽게 결정할 수 없어 프리미엄이 형성되기 전으로 초기투자비용도 아직은 저렴한 편입니다. 추후 사업이 제대로 진행된다면 높은 수익을 기대할 수도 있습니다.
2. 사업시행인가 단계
사업시행인가를 받고 나면 종전 자산에 대한 감정평가를 실시하게 됩니다. 이후 조합원들은 총사업비, 일반 분양 수익, 종전 자산을 고려하여 새아파트를 얻기 위해 추가로 얼마를 더 부담해야하는지 분담금을 대략적으로 알 수 있게 됩니다. 비용을 가늠할 수 있기 때문에 투자를 결정하기가 용이해집니다. 추가분담금과 주변 아파트 시세를 비교해서 투자금, 수익성을 가늠해 볼 수 있습니다. 또한 이 단계까지 왔다면 사업이 무산될 확률이 떨어지므로 본격적으로 프리미엄이 붙기 시작하면서 초기 투자비용도 조금씩 올라가는 편입니다.
3. 관리처분계획인가 단계
관리처분은 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 아파트의 토지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획입니다. 조합원 물건의 감정평가액과 권리가액이 확정되고 총 사업비 추산액 등도 함께 결정됩니다. 관리처분인가가 나면 사업이 중단되거나 취소될 확률이 거의 없다고 보면 됩니다. 대체로 1년 안에 이주 및 철거가 이루어 진다고 보시면 됩니다. 위험부담이 줄기 때문에 프리미엄도 많이 붙어 초기 투자비용이 많이 늘어나는 편입니다. 이때는 주변 신축 아파트 시세 등을 비교해서 신중하게 투자를 고려할 필요가 있습니다.
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