가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에 가로(큰길)로 둘러싸인 구역을 소규모로 함께 재개발하여 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 그전에 재개발, 재건축 사업이 대규모로만 이뤄지다 보니 이에 대한 대책으로 소규모로 재개발 할 수 있는 여러 사업방식이 도입되었습니다. 재개발로 집의 가치를 한단계 업그레이드 하고 싶지만 재개발 구역에 그동안 편입되지 못한 집이시라면 가로주택정비사업을 한번 알아보시기 바랍니다. 재개발보다 구역도 작고, 구역 지정 요건 및 절차가 간편해서 가로주택정비사업으로 빠르게 노후 빌라를 신축 아파트로 바꿀 수 있습니다.
가로주택정비사업이란
가로주택정비사업은 기존 가로를 유지하고 그 가로로 둘러싸인 구역 안에서 함께 모여 미니 재개발을 하는 사업을 말합니다. 가로주택정비사업으로 지정되기 위해서는 구역 지정 요건과 동의율이 충족되어야 합니다. 일반 재개발사업처럼 정비기본계획, 정비구역지정, 조합설립 추진위원회 구성 절차 없이 바로 조합설립인가를 설립할 수 있어 굉장히 빠르게 사업을 추진 할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
가로주택정비사업 대상지 지정 요건
아래의 경우가 모두 충족해야 가로주택정비사업을 추진할 수 있습니다.
- 도시계획도로, 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만3천㎡ 이하의 가로구역으로서 해당 구역내 통과도로(4m 이하 도로는 제외)가 없어야 함
- 사업시행구역은 1만㎡미만이여야 함
- 노후·불량건축물 수가 사업시행구역 내 전체 건축물 수의 2/3 이상
- 기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독+공동주택인 경우) 이상
여기서 가로구역은 말 그대로 폭 6m 도로로 둘러싸인 구역을 말하며, 가로구역 안을 전체다 싹 밀고 사업을 하는 것이 아닙니다. 가로구역 안에는 사업을 원치 않는 지은 지 얼마 안된 집이 있을 수 있습니다. 이런 집들은 몇개 남겨두고 사업시행을 할 수 있습니다. 사업시행구역은 가로구역안에서 전면철거 후 함께 아파트를 신축할 사업을 추진하는 구역을 말합니다. 1만3천㎡ 미만은 가로로 둘러싸인 가로구역면적을 말하고, 1만㎡ 미만은 사업시행구역 면적기준을 말합니다.
사업시행자
사업을 시행할 수 있는 사랍은 소유자의 동의를 얻어 조합을 구성해 소유자들이 직접 시행할 수도 있고, 소유자 동의를 얻어 토지주택공사나 신탁업자가 시행할 수도 있습니다.
- 조합 : 조합이 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 단독 시행하거나, 조합원 과반수 동의를 얻어 토지주택공사(LH, SH) 등과 공동 시행
조합설립인가 조건 (아래 조건 모두 충족) - 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의
- 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의
- 공공시행자 : 토지면적의 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 토지주택공사를 사업시행자로 지정받아 토지주택공사가 시행
- 지정개발자 : 토지등소유자의 8/10 이상,및 토지면적의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 신탁업자를 사업시행자로 지정받아 신탁업자가 시행
가로주택정비사업 추진 절차
가로주택정비사업은 일반 대규모 정비사업인 재개발, 재건축에 비해 그 절차가 많이 생략되어 있습니다. 사업 규모도 1만㎡미만으로 작고 절차도 간단하기 때문에 사업기간이 굉장히 단축되는 장점이 있습니다. 일반 대규모 재개발 사업의 경우 사업기간이 평균 10년인데 반해 가로주택정비사업은 평균 3~4년 소요될 것으로 추정됩니다.
가로주택정비사업 신축 규모
새로 지을 수 있는 규모에 대해 알아보겠습니다.
- 세대 : 기존 주택 호수 + 세대수 이상 건립이 필요함
- 층수
- 제1종일반 : 국토계획법에 따름 (4층 이하)
- 제2종일반 : 7층 이하 (완화 조건 있음)
- 제3종일반 : 국토계획법에 따름 (층수 제한 없음)
- 용적률 : 서울시 조례에 따름 (완화조건 있음)
- 제1종일반 : 150%
- 제2종일반: 200%
- 제3종일반 : 300%
가로주택정비사업 사업성 분석
SH공사와 LH에서 사업성을 분석해주는 서비스를 제공해주고 있습니다.
- SH(서울주택도시공사) 제공
사업성 분석비용 전액 서울시가 부담합니다.- 1단계 : 신속사업성 분석 서비스
- 사업성분석 신청 사업구역내 소유자 10% 동의 필요
- 사업대상지 사업요건 검토/ 건축계획. 자산가치총액/ 개략사업비 및 총 추정분담금 안내
- 2단계 : 정밀 사업성 분석 서비스
- 신속사업성분석 결과 비례율 80%이상 & 주민동의 10%이상일 경우 신청 가능
- 건축계획 / 자산가치총액/ 개략사ㅓㅂ비 및 총 추정분담금 안내
- 1단계 : 신속사업성 분석 서비스
2. LH(한국토지주택공사) 제공
온라인 접속하여 무료이용가능한 개방형 서비스
가로주택정비사업 사례
서울시 가로주택정비사업은 ‘총23개소가 완료되었습니다. 현재 진행중인 구역은 186개 구역입니다. (’23년 10월기준)
자세한 구역명과 업데이트 자료는 서울시 홈페이지에서 확인가능합니다.
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