위반건축물로 적발되어 이행강제금을 매년 2회 내고 있는 불법건축물을 소유하고 있다면 양성화 기회를 놓치지 마시기 바랍니다. 흔히 불법건축물 양성화 특별법으로 알고 있는 분들이 많습니다. 불법건축물을 한시적으로 현행 법에 일부 맞지 않더라도 양성화를 시켜줘 정식 건축물로 인정해 주는 제도입니다. 정식 법 명칭은 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’으로 2023년 9월 입법예고된 바 있습니다. 이번 시간에는 불법건축물 양성화 특별법 입법예고 주요내용에 대해 알아보고자 합니다.
불법건축물 양성화 특별법 입법예고 개요
제안이유
2014년에 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’이 시행되어 1년간 위법건축물 양성화가 추진된 바 있습니다. 하지만 제도 시행 사실을 인지하지 못해 구제받지 못한 경우가 다수였습니다. 특히 위법건축물인지 모르고 집을 사거나 임대차 계약을 맺은 세입자 등 선량한 피해자가 현장에 많이 있습니다. 이에 완공된 특정건축물 중 일정한 기준을 충족하는 특정건축물에 한하여 합법적으로 준공(사용승인)을 받을 수 있는 기회를 한시적으로 부여함으로써 국민 재산권 보호, 불법행위가 남발되지 않도록 양성화를 목적으로 본 특별법 입안이 제안되었습니다. (제안자 : 전혜숙 의원 등 24인)
입법예고 기간
2023.9.25 ~ 2023.10.9. 입법예고 기간은 완료되었습니다.
주요내용
- 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민의 재산권을 보호하고 특정건축물의 최종적인 양성화를 목적으로 함(안 제1조).
- 특정건축물을 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하지 아니하고 건축ㆍ대수선한 건축물 또는 같은 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 못한 건축물, 「건축법」 제19조에 따른 용도변경 신고를 하지 아니한 건축물 등으로 정의함(안 제2조제1항제1호).
- 이 법은 이 법 공포일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 세대당 전용면적 85제곱미터 이하인 다세대주택, 연면적 330제곱미터 이하인 다가구주택을 제외한 단독주택, 연면적 660제곱미터 이하인 다가구주택, 근린생활시설로 허가를 받고 주택으로 전용한 주거시설에 적용함(안 제3조).
- 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고된 특정건축물이 구조안전ㆍ위생ㆍ방화에 지장이 없고 이행강제금의 체납이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 사용승인서를 발급하여야 함(안 제5조제1항).
- 건축신고를 하지 아니하고 경사지붕으로 교체한 건축물로서 지붕 교체로 인한 높이 부분의 가중평균 높이가 1.8미터 이하인 특정건축물은 구조안전ㆍ위생ㆍ방화에 적합한 건축물로 봄(안 제5조제2항).
- 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특정건축물의 건축주 또는 소유자에게 시정을 명하거나 신고를 하게 하는 등 필요한 조치를 하여야 함(안 제7조).
- 이 법은 시행일로부터 1년간 효력을 가짐(안 부칙 제2조).
입법예고 이후 절차 및 소요기간
입법예고 -> 규제심사 -> 법제처 심사 -> 차관회의 심의 -> 국무회의 심의 -> 대통령 재가 및 국회 제출 -> 국회의 심의, 의결 및 공포안 정부이상 -> 국무회의 상정-> 공포
법령의 종류 및 내용에 따라 소요기간이 달라질 수 있습니다.
행정부 내에서의 입법과정에 소요되는 기간은 약 5개월~7개월 정도 소요되는 것이 보통이나 단축, 연장될 수 있습니다.
2014년 시행된 양성화 제도
2014년 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(약칭:특정건축물정리법)으로 2014.1.17부터 1년간만 시행한 제도를 참고로 알아보겠습니다.
- 목적 : 특정건축물을 선별하여 사용을 승인함으로써 국민 재산권을 보호 (불법건축물의 선별하여 양성화)
- 용어 정의
- 특정건축물이란?
건축법에 따라 건축허가나 신고를 안받고 건축, 대수선하는 건축물/ 허가(신고)는 받았는데 준공을 못 받은 건축물 - 주거용 특정건축물이란?
특정건축물 중에서 해당 건축물의 연면적의 50%이상이 주거용인 건축물
- 특정건축물이란?
- 양성화 적용 대상
사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 어느 하나에 해당하는 건축물(다만, 도시계획시설부지, 개발제한구역 등은 적용하지 못함)- 세대당 전용면적 85㎡(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택
- 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택
가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)
나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다)
- 신고방법
건축주 또는 소유자는 별도로 정하는 기간 내 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 해당 대상건축물을 관할하는 시장,군수,구청장에게 신고하면 됩니다. - 준공방법(사용승인)
시장,군수,구청장은 아래 기준에 적합한 경우 건축위원회 심의를 거쳐 소유자에게 사용승인서를 내줘야 합니다.- 자기 소유 대지 또는 국유지,공유지에 건축한 건축물
- 건축법 제44조(대지와 도로와의 관계-도로 최소너비는 3m로 함), 26조(건축선의 지정), 27조(건축선에 따른 건축제한)을 위반하지 않아야 합니다. (소방에 지장 없을 경우 적용안할 수는 있음) 도시계획사업 시행 및 인근 일조권 향후에 현저한 지장이 없는 건축물
- 과태료와 이행강제금 체납이 없을 것(과태료 또는 이행강제금을 1년 이내 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있음)
- 과태료 부과 : 아래 해당하는 경우 이행강제금 1회분에 해당하는 과태료를 부과
- 이행강제금 부과 사실이 없는 대상건축물의 건축주 또는 소유자
- 이행강제금 부과 사실이 있으나 추가 위반내용이 있는 대상 건축물의 건축주 또는 소유자
이행강제금 계산법
1) 이행강제금 산출
1㎡ 시가표준액의 50% 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율을 곱한 금액이다. (다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)
시가표준액(지방세법) x 50% x 위반면적 x 대통령령으로 정하는 비율
※ 대통령령으로 정하는 비율(영115조의3)
– 건폐율 초과 : 80/100
– 용적률 초과 : 90/100 (베란다 무단증축 등은 대부분 용적률 초과에 해당)
– 허가를 받지 않고 건축한 경우: 100/100
– 신고를 하지 않고 건축한 경우 : 70/100
시가표준액은 서울지역(서울시 이택스) 과 서울외 지역(위택스) 구분하여 조회합니다.
2) 이행강제금 경감 및 가중
- 소규모 주거용 건축물(연면적(공동주택의 경우 세대 면적을 기준으로 함)이 60㎡ 이하인 )은 지자체 조례로 이행강제금 금액의 1/2 범위내로 감액해 줍니다.
- 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반(동일인이 최근 3년 내 2회 이상 위반) 등에서는 2배 범위에서 가중할 수 있습니다.
92.6.1일 이전에 위반 건축물일 경우 85㎡이하 주거용은 80%, 85㎡초과 주거용은 60% 이행강제금을 감경해줍니다
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