노후 주택을 신축 아파트로 탈바꿈할 수 있는 방법이 건축, 재개발 같은 대규모 정비사업만 있는 것은 아닙니다. 정부 및 지자체에서 소규모로도 마음 맞는 사람들과 함께 미니 재개발을 보다 신속하게 할 수 있도록 소규모주택정비사업이라는 제도를 만들어서 적극 지원하고 있습니다. 보다 간단하고 빠르게 헌집에서 새집으로 바꿀 수 있는 소규모주택정비사업에 대해 알아보겠습니다.
1) 자율주택정비사업 (옆집과 함께 신축)
자율주택정비사업은 단독주택, 다세대, 연립주택 소유자들끼리 뭉쳐서 함께 주택을 신축하여 정비하는 사업을 말합니다. 최소 2명 이상 토지소유자가 주민합의체를 구성하여 함께 공동으로 신축하여 새집을 짓는 사업입니다. 가장 작은 단위의 정비사업이 될 수 있습니다.
- 대상지요건 : 면적제한은 없으나 다음 2가지 요건 모두 충족이 필요합니다.
- 1) 기존주택수 : (단독주택) 18호 미만/ (다세대, 연립주택) 36세대 미만/(단독+다세대 혼합) -36채 미만
- 2) 노후불량건축물 수 : 전체건축물의 2/3이상
- 사업추진 주체 : 소유자 100% 동의를 받아 주민합의체를 구성하여 시행합니다.
필요한 경우 공공(자치구/LH/SH) 혹은 민간업자(건설업자, 신탁업자, 부동산투자회사 등)와 함께 공동시행 할 수도 있습니다.
- 주요혜택 : 용적률 완화와 건축규제 사항에 일부 완화를 받을 수 있습니다.
- (용적률 완화) 전체 연면적 또는 세대수의 10%~20%이상 임대주택 건립시
최대 법적 상한용적률까지 완화할 수 있어 더 큰 규모로 건물을 지을 수 있습니다. - (건축규제 완화) 조경, 건폐율, 공지 등 규제 규정을 건축위원회 심의를 거쳐 완화
- (용적률 완화) 전체 연면적 또는 세대수의 10%~20%이상 임대주택 건립시
2) 가로주택정비사업 (블록단위 함께 신축)
가로주택정비사업은 노후한 주거지에서 종전의 도로 체계를 유지하면서 가로로 둘러싸인 블럭단위로 주민들이 함께 조합을 설립하여 신축하는 사업입니다.
- 대상지요건 : 4가지 요건 모두 충족되어야 합니다.
- 가로구역 요건
- ①가로구역 면적이 1만 3천㎡ 미만(서울시 조례 기준)
- ② 도시계획도로 또는 건축법에 따른 6m 도로 등으로 둘러싸인 일단의 지역
- ③ 가로구역내 통과 도시계획도로가 없을 것
- 사업면적 : 1만㎡미만
- 기준 주택수 : (단독주택) 10호 이상 /(다세대, 연립주택) 20세대 이상/ (단독 다세대 혼합) 20채 이상
- 노후불량 건축물 수 : 전체 건축물의 2/3 이상
- 가로구역 요건
- 사업추진 주체
- (조합) 토지등소유자 80%이상, 토지면적 2/3이상 동의 필요
- (주민합의체) 100% 동의 필요한 경우 공공, 민간업자 공동시행 가능합니다.
- 주요혜택 : 용적률 완화와 건축규제 사항에 일부 완화를 받을 수 있습니다.
- (용적률 완화) 전체 연면적 또는 세대수의 20%이상 임대주택 건립시 최대 법적 상한용적률까지 완화
- (건축규제 완화)조경, 건폐율, 공지 등 규제 완화
3. 소규모 재개발사업 (역세권, 준공업지역 소규모주택정비사업)
소규모 재개발사업이란 역세권 또는 준공업지역에 5천㎡ 미만의 소규모로 재개발하기 위한 사업을 말합니다.
- *대상지요건 : 3가지 요건 모두 충족해야합니다.
- 1)구역요건 : 역세권(승강장 경계 반경 350m이내) 또는 준공업지역
- 2) 사업면적 : 5천㎡ 미만
- 3) 노후불량 건축물 수 : 전체건축물의 2/3 이상
- 사업추진 주체
- (조합, 주민협의체) 토지등소유자 80%이상, 토지면적 2/3이상 동의. 필요한 경우 공공, 민간업자와 공동시행 가능합니다.
- 주요혜택 : 용적률 완화와 건축규제 사항에 일부 완화를 받을 수 있습니다.
- (용적률 완화) 전체 연면적 또는 세대수의 20%이상 임대주택 건립시 최대 법적 상한용적률까지 완화
- (건축규제 완화) 조경, 건폐율, 공지 등 규제 완화
4. 소규모 재건축사업 (안전진단 불필요)
소규모재건축사업은 노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 아파트로 신축하는 사업을 말합니다.
- 대상지요건 : 4가지 요건 모두 충족되어야 합니다.
- 1) 가로구역 요건 : 주택단지일 것
- 2) 사업면적 : 1만㎡미만
- 3) 기존 세대수 : 200세대 미만
- 4) 노후 불량 건축물 수 : 전체 건축물의 2/3 이상
- 사업추진 주체
- (조합) 각 동별 소유자 1/2이상, 토지등소유자 3/4이상, 토지면적 3/4이상 동의가 필요합니다.
- (주민합의체)100% 동의가 필요합니다. 역시 필요한 경우 공공, 민간업자 공동시행 가능합니다.
- 주요혜택 : 용적률 완화와 건축규제 사항에 일부 완화를 받을 수 있습니다.
- (용적률 완화) 완화용적률의 50%를 임대주택으로 건설할 경우 법적상한용적률까지 완화가 가능합니다.
- (건축규제 완화)조경, 건폐율, 공지 등 규제 완화
(추가) 소규모주택정비관리지역
앞에 4종처럼 함께 모여 철거 후 신축을 하는 사업은 아닙니다. 대규모 개발이 어려운 노후, 신축주택이 혼재된 저층주거지역에서 소규모주택정비사업의 계획적 추진을 위해 구청장이 관리계획을 수립 제안하고 시장이 승인 고시하는 지역을 생각하면 됩니다. 즉, 관리지역 안에는 앞서 설명드린 4가지 종류의 소규모주택정비사업 계획과 지역에 필요한 주차장, 공원 등 기반시설 지원 계획이 포함되어 있습니다.
(이미지 출처 : 서울시 ‘우리집 우리동네 정비사업 가이드’)
이상 미니 재개발, 미니 재건축으로 일컫는 소규모주택정비사업 4종류에 대해 알아보았습니다. 대규모 재개발, 재건축을 할 수 없는 여건일 경우 4가지 사업에 대해 적용을 고민해 보는 것도 새집을 얻을 수 있는 좋은 방법이 될 것입니다.