양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산을 사고 나서 팔았을 때, 발생하는 이익(소득)을 따져서 부과하는 소득세의 일종입니다. 집값이 당초 산 가격보다 오르면 많은 이득을 볼 수 있어 좋습니다. 팔고 상급지로 갈아타려고 할 때에는 팔았을 때 부여되는 세금을 잘 계산해야 향후 자금 운용에 문제가 없을 것입니다. 양도소득세는 정책이 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 여러 번 확인을 거쳐 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다. 양도소득세가 무엇이고 비과세 및 중과세 조건, 계산법에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세란
양도소득세는 토지, 건물 등을 매입하고 되파는 과정에서 얻은 소득에 대하여 부과하는 세금입니다. 즉, 양도가액(판가격)에서 취득가격(산가격)과 필요경비(일정한 비용)를 제했을 때 남는 차익이 있을 때 부과되는 세금입니다. 따라서 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우 과세되지 않습니다.
양도소득세 비과세 요건
양도세 비과세 대상이 되기 위해서는 아래 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
① 1세대 1주택
② 보유기간 2년 이상
(’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상)
③ 양도가액 12억 미만
(양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 과세대상)
장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
양도소득세의 신고 납부
부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할세무서에 신고하고 양도소득세를 납부하여야 합니다. 신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과되니 기한을 반드시 지키는 게 좋겠습니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 분할하여 납부할 수 있습니다.
양도소득세 계산
양도소득세 세액계산 흐름을 살펴보겠습니다.
① 양도차익 : 양도가액(양도당시 실지거래액) – 취득가액(취득당시 실거래가액) – 필요경비(실가)
② 양도소득금액 : 양도차액 – 장기보유특별공제 (보유기간에 따라 공제율)
③ 양도소득과세표준 : 양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득 기분공제)
④ 산출세액 : 양도소득과세표준 × 세율(양도소득세율표)
⑤ 자진납부세액 : 산출세액 – (세액공제 + 감면세액)
장기보유특별공제율 및 세율은 적용 시점에 따라 달라지므로 국세청 홈페이지에서 확인하는 것이 좋습니다.