최대 건축 가능 면적 용적률 건폐율로 알아보기

최대 건축 가능 면적은 어떤 땅에 건물을 얼마나 큰 규모로 지을 수 있는 지를 말합니다.  토지소유자 마음대로 땅에 건물을 마음대로 크게 지을 수 있는 것이 아닙니다. 도시계획이나 건축법 등을 통해 규제가 정해져 관리되고 있습니다.

이번 시간에는 개략적인 최대 건축 가능 규모를 간단하게 검토할 수 있는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

1.기본정보 확인 단계

1-1. 토지이용계획 열람을 통해 대지면적과 지역지구 등 지정 여부 확인

토지이용계획 열람은 일반 검색 창에 ‘토지이음’ 사이트에 접속하셔서 확인 가능합니다. 알아보려는 대지의 주소를 입력하면 해당토지의 대지면적과 용도지역, 용도지구 등을 확인할 수 있습니다.  특히 용도지역이 무엇인지 확인을 해야합니다. 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 등 ⌈국토의 계획 및 이용에 관한 법률⌋에 따른 지역 지구 등에 표시된 것을 확인하면 됩니다.

토지이용계획 열람 바로가기1-2. 자치조례에서 지역지구에 따른 건폐율 및 용적률 최대 한도 확인

국토의계획 및 이용에 관한 법률에 따라 시조례로 건폐율 및 용적률 최대 한도가 규정되어 있습니다. 따라서 관할 시도에서 어떻게 규정하고 있는지 확인이 필요합니다.  법제처 사이트에 들어가서 ‘현행법령’ 검색창에 ‘도시계획조례’를 입력하여 검색하고, ‘자치법규’ 탭을 눌러 해당 시도를 찾으시면 됩니다. 서울같은 경우 ‘서울특별시 도시계획조례’로 바로 검색하시면 됩니다.

조례에 용도지역별로 건축가능한 건폐율, 용적률, 용도 등이 규정되어 있습니다.

서울시의 경우 용도지역별 건폐율, 용적률은 아래 표와 같습니다.

용도지역			건폐율		용적률
			국토계획법 건폐율	서울시 조례	국토계획법 용적률	서울시 조례
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이하	50% 이상 100% 이하	100%
		제2종전용주거지역	50% 이하	40% 이하	100% 이상 150% 이하	120%
		제1종일반주거지역	60% 이하	60% 이하	100% 이상 200% 이하	150%
		제2종일반주거지역	60% 이하	60% 이하	100% 이상 250% 이하	200%
		제3종일반주거지역	50% 이하	50% 이하	100% 이상 300% 이하	250%
		준주거지역	70% 이하	60% 이하	200% 이상 500% 이하	400%
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	60% 이하	200% 이상 1500% 이하	1000% (역사도심:800%)
		일반상업지역	80% 이하	60% 이하	200% 이상 1300% 이하	800% (역사도심:600%)
		근린상업지역	70% 이하	60% 이하	200% 이상 900% 이하	600% (역사도심:500%)
		유통상업지역	80% 이하	60% 이하	200% 이상 1100% 이하	600% (역사도심:500%)
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	60% 이하	150% 이상 300% 이하	200%
		일반공업지역		60% 이하	150% 이상 350% 이하	200%
		준공업지역		60% 이하	150% 이상 400% 이하	400%
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	20% 이하	50% 이상 80% 이하	50%
		생산녹지지역		20% 이하	50% 이상 100% 이하	50%
		자연녹지지역		20% 이하	50% 이상 100% 이하	50%
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	–	50% 이상 80% 이하	–
	생산관리지역		20% 이하	–	50% 이상 80% 이하	–
	계획관리지역		40% 이하	–	50% 이상 100% 이하	–
농림지역			20% 이하	–	50% 이상 80% 이하	–
자연환경보전지역			20% 이하	–	50% 이상 80% 이하	–

 

자치조례 법제처 바로가기

2. 건축법에 따른 최대 건축 가능 면적 산정

건축법에 따른 용적률과 건폐율로 아래와 같은 순서로 최대 건축 가능 면적을 산정할 수 있습니다.

2-1. 건축 가능한 대지 면적 산정

일반적으로는 토지이용계획확인원에서 확인되는 대지 면적을 그대로 생각해도 됩니다. 하지만 대지가 접도조건이 충족되지 못한 경우 도로를 추가로 확보해야하기 때문에 대지면적에서 일부 면적이 줄어듭니다. 건축법상 건축 행위를 하려면 대지가 4m이상 도로에 접해야 하므로 소요폭이 미달될 경우 대지면적에서 도로로 일부를 내놓아야 합니다.  막다른 도로나 연면적이 2,000㎡이상일 경우 확보해야할 도로 폭이 달라집니다.

2-2. 최대 건축면적 산정

산정된 대지면적에서 조례상 건폐율을 곱하면 최대 건축면적이 산정됩니다. 예를들어 대지면적이 1,000㎡인데 제2종일반주거지역으로 건폐율이 60%면 600㎡가 최대 건축면적이 됩니다.

2-3. 최대 지상층 연면적 산정

산정된 대지면적에서 조례상의 용적률을 곱하면 최대 지상층 연면적이 나옵니다. 예를들어 대지면적이 1,000㎡인데 조례상 용적률이 제2종일반주거지역으로 200%이면, 최대 지상층 연면적은 2,000㎡가 됩니다.

2-4. 최대 층수 산정

최대 층수는 최대 지상층 연면적에서 최대 건축면적을 나누면 층수가 나옵니다.  예를 들어 최대 지상층 연면적이 2,000㎡이고, 최대 건축면적이 600㎡이면 2000/600=3.3이므로 지상 4개층 정도의 건물을 지을 수 있습니다.

 

용적률에 대해 더 알아보기 
최대 건축가능 면적을 산정하기 위해 필요한 용적률, 건폐율에 대해 더 알아보려면 클릭하시기 바랍니다. 
건폐율에 대해 더 알아보기