건폐율은 어떤 땅에 건물을 최대 얼마나 넓게 지을 수 있는 지를 나타내는 규제 수단입니다. 용적률과 함께 어떤 땅에 대해 어느 정도 규모 건물을 건축할 수 있는지 가늠해 볼 수 있는 중요한 척도입니다. 최대 건축 가능 규모는 건축 비용 문제와 함께 개발시 사업성에 미치는 영향이 아주 크기 때문에 부동산 가치를 판단하는 기준점이 됩니다.
건폐율 뜻, 계산 방법, 어떻게 산정하는 지에 대해서 상세히 알아보겠습니다.
건폐율의 뜻
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 하늘 위에서 어떤 땅을 내려다보았을 때 땅에 건물이 차지하고 있는 비율이라고 할 수 있겠습니다. 건폐율은 밀도를 제어하는 도시계획 규제 수단입니다. 도시계획으로 해당 땅의 최대 건폐율이 50%로 정해져 있으면, 해당 땅에 건물을 가득 차서 지을 수 있는 것이 아니라 땅의 반만 활용해서 건물을 지을 수 있습니다. 그렇게 되면 지상층에서 사람이 느끼기에 건물이 가득차 있는 것이 아니라 50%만 건물이 있고 나머지는 조경이나 보행로 등 열린 공간이 채워져 있다고 보시면 됩니다.
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건폐율 계산 방법
건폐율 계산방법은 아주 간단합니다. 건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
예를 들어 어떤 1,000㎡ 땅에 건축면적이 600㎡이면 600/1,000*100 = 60%가 되겠습니다.
하지만 들여다보면 대지면적, 건축면적 모두 산정시에 미묘하게 고려해야할 사항이 있습니다.
건폐율 산정 제외
건축면적 산정방법은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 여기서 외벽에서 튀어나온 지붕, 차양, 캐노피 등은 수평 투영 끝 선에서 1m를 후퇴하여 산정하면 됩니다. 즉 지붕같이 외벽에서 튀어나온 부위는 튀어나온 끝 선에서 1m까지는 건폐율 산정에서 제외가 됩니다.
또한 대지면적 산정방법은 해당 땅의 면적을 말합니다. 다만, 건축법상 건축을 하려면 4m이상 도로에 접해야 합니다. 만약 해당 땅에 접한 도로가 4m미만이면 해당 땅에 부족한 만큼 도로를 확폭해야하므로 확폭에 필요한 면적만큼 제외가 됩니다.
최대 건폐율 조회
1.최대 건폐율 규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 용도지역별로 건폐율에 대한 최대한도의 범위를 규정하고 있습니다. 이를 근거하여 각 시 조례를 통해 건폐율을 구체적으로 규정하고 있습니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 서울시 조례 | ||
| 도시 지역 |
주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50% 이하 |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 40% 이하 | ||
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 60% 이하 | ||
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 60% 이하 | ||
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 50% 이하 | ||
| 준주거지역 | 70% 이하 | 60% 이하 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | 60% 이하 | |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 60% 이하 | ||
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 60% 이하 | ||
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 60% 이하 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | 60% 이하 | |
| 일반공업지역 | 60% 이하 | |||
| 준공업지역 | 60% 이하 | |||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | 20% 이하 | |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | |||
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | |||
| 관리 지역 |
보전관리지역 | 20% 이하 | – | |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | – | ||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | – | ||
| 농림지역 | 20% 이하 | – | ||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | – | ||
2. 알아보려는 땅의 용도지역을 알아야 합니다.
땅이 서울시내 준주거지역이면 위 표에 따라 60%가 최대 건폐율입니다. 용도지역이란 주거지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등), 일반상업지역 등을 뜻하는 도시계획 관리 체계로 모든 땅에 대해 용도지역이 이미 지정되어 있습니다.
– 모르시면 검색창에 ‘토지이음’ 검색해서 사이트 접속합니다. 해당 지번을 검색하여 용도지역이 무엇인지 확인합니다.
아래 이미지는 토지이용계획 검색했을 때 나오는 화면인데요, 용도지역은 붉은색 점선 박스 위치에서 주로 확인할 수 있습니다.
건폐율이 높으면
최대 건폐율이 높으면 해당 땅에 건물을 지을 수 있는 범위가 커지므로 층수를 낮게 넓게 지을 수 있어 사업성이 좋다고 할 수 있습니다. 하지만 건폐율이 낮으면 지면에 공터가 많이 생겨 채광, 통풍 등이 좋아집니다. 건폐율이 낮은 아파트 단지는 지상층에 공원, 녹지 등이 많아 쾌적해 진다. 건폐율이 높은 아파트는 사업성은 좋을 수도 있겠지만 지상층에 건물이 너무 빡빡해져서 쾌적하지 못하고 통풍, 채광에 좋지 않는 단점이 있습니다.