주택을 2개 이상 가지신 분들이라면 임대사업자 등록을 고민하실텐데요. 부동산 정책이 바뀜에 따라 임대사업자 등록 혜택이 많이 줄어들기는 했지만, 좋은 선택을 위해 임대사업자의 장단점, 혜택을 한번 알아보는 것도 좋으실 겁니다.
임대사업자란
즉, 1채 이상의 주택을 소유하면서 세를 주고 있는 집주인을 임대사업자라고 합니다.
또한 임대사업자가 임대 목적으로 제공하는 주택을 ‘민간임대주택’이라고 합니다.
민간임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공지원민간임대주택/ 장기일반민간임대주택으로 구분됩니다.
임대사업자 세제 혜택
임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.
1.취득세 감면 : 전용면적 60㎡이하는 면제, 85㎡이하는 50% 경감입니다.
| 구분 | 전용면적(㎡) | 세제 혜택 요건 | ||
| 40이하 | 40~60 | 60~85 | ||
| 취득세 감면(지방세) | 취득세 면제 ※세액 200만원 초과시 85% 경감 |
50% 경감 ※임대주택 20호 이상 등록 시 |
– 공동주택을 신축, 공동주택·오피스텔을 최초 분양한* 경우 * 분양의 경우, 취득당시 가액 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 – 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요 – ‘24.12.31일 까지 취득세 감면 신청시까지 혜택 제공 |
|
2. 재산세 감면 : 면적에 따라 면제~50% 경감
| 구분 | 전용면적(㎡) | 세제 혜택 요건 | |||
| 40 이하 | 40~60 | 60~85 | 매입 | 건설 | |
| 재산세 감면
(지방세) |
면제 ※세액50만원 초과 시 85%경감 |
75% 경감 | 50% 경감 | – 공동주택 2세대 이상 : 수도권 6억(비수도권 3억)이하 |
– 공동주택 2세대 이상 : 9억 이하 |
| – 오피스텔 2세대 이상 : 수도권 4억원(비수도권 2억원)이하 – 다가구주택 : 모든 호실 전용면적 40m²이하 – ’24년 재산세 부과 분까지 감면 |
|||||
3. 종합부동산세 합산 배재
| 구분 | 세제 혜택 요건 |
| 매입 | – 공시가격 수도권6억(비수도권3억)이하 * ‘18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세 |
| 건설 (2호 이상) | – 공시가격 9억 이하, 전용면적 149m² 이하 |
4. 임대소득세(국세)
| 구분 | 세제 혜택 요건 |
| 감면 | · (1호 임대시) 75%, (2호 이상 임대시) 50%
– 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하 |
| 분리과세 | · 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율·기본공제 차등 혜택적용
– 필요경비율 : (등록) 60%, (미등록) 50% |
5. 양도소득세(국세)
| 구분 | 세제 혜택 요건 | |
| 양도세율
중과배제 |
매입 | – 기준시가 수도권6억(비수도권3억)이하 – *’18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과 |
| 건설(2호 이상) | – 기준시가 6억 이하, 전용면적 149m² 이하+대지면적 298m² | |
| 장특공특례 (70% 공제) |
건설 | – 기준시가 수도권6억(비수도권3억)이하, 국민주택규모 이하 – ‘22.12.31일까지 민간임대주택 등록 |
| 거주주택 비과세(1회 적용) | – [거주주택] 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 – [임대주택] 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권6억원(비수도권3억원)이하 |
|
- 세제지원은 개인 사업자를 대상으로 작성되었으며, 세제지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과세기관(국세-국세청, 지방세-관할 시군구)에 확인하시기 바랍니다.
임대사업자 지켜야 할 의무사항(단점)
임대사업자는 세제 혜택을 볼 수 있지만 반드시 지켜야 할 사항이 있습니다. 어떻게 보면 임대료도 마음대로 못올리고, 임대를 10년간 유지해야하는 등 단점으로 볼 수 있는데요.
임대사업자로 등록하고 의무사항을 지키지 않았을 때 과태료가 부과될 수 있습니다.
[임대차 계약후]
1.임대료 증액 제한 의무 : 임대료를 마음대로 올릴 수 없습니다.
- 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.
⇒ 3천만원 이하 과태료, 임차인은 증액 비율 초과하여 증액된 임대료를 반환 청구 할 수 있음
2. 임대 의무기간 준수 의무
– 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 무단으로 양도할 수 없습니다. 본인도 거주할 없습니다.
⇒ 임대주택당 3천만원 이하 과태료
3. 임대차계약 유지 의무
– 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제하거나 재계약 거절을 할 수 없습니다.
( 거절 가능 사유 : 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손 등)
⇒1천만원 이하 과태료
[임대차 계약시 주요 의무사항]
4. 임대사업자 설명 의무
- 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주태 ㄱ구너리관계 등에 대해 설명해야 합니다.
⇒ 5백만원 이하 과태료
5. 소유권등기상 부기등기 의무
- 임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기 등기 해야 합니다.
⇒5백만원 이하 과태료
6. 임대차계약 신고 의무
- 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항을 관한 지자체에 신고해야 합니다. 신고 이력이 없으면 세제 감면이 제한될 수 있습니다. ⇒1천만원 이하 과태료
7. 기타 사항
- 임대사업 목적 유지 의무(오피스텔을 등록한 경우 주거용도로만 사용)
- 임대보증금 보증 의무
- 관리관청이 보고, 검사 요청시 협조 의무
임대사업자 등록 조건
임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자면 임대사업자로 등록할 수 있습니다. 단, 소유예정자는 소유권 확보기한내 소유권을 확보해야합니다.
- 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우, 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다.다만, 분양계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내 이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록이 가능합니다.
임대사업자 등록 절차
온라인으로도 등록할 수 있고, 직접 사업자 주소지의 지자체를 방문하여 등록할 수 있습니다.
함께 보면 좋은 글