재초환법(재건축초과이익 환수법) 8천만원까지 면제 개선

재초환법 국회 본회의 앞두고 있으며, 초과이익 8천만원까지 부담금을 면제하는 등 1주택자 장기 보유자 부담이 대폭 줄어들 것으로 국토교통부가 최근 발표했습니다.

이번 시간에는 재초환법이 무엇이고 달라지는 점, 시행시기를 알아보고자 합니다.

재초환법이란

재건축초과이익환수제를 말합니다. 부동산재건축 사업 추진시 규제 사항 중 하나입니다. 재건축 조합원 1인당 3천만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금형태로 가져갑니다.

[ 재건축부담금 산정방식 ]

재건축부담금 = [종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율

종료시점 주택가액 : ① 조합원 분양가격(준공시점 공시가격), ② 일반분양분 주택가격, ③소형주택인수가격을 합산한 금액
개시시점 주택가액 : 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액 (부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과시점으로 함)
정상주택가격상승분 : 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액
개발비용 : 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용
부과율 : 조합원 평균이익에 따라 0~50%까지 누진 적용(조합원 1인당 3천만원까지 면제)

재초환법 시행 및 개정 흐름

2006년 3.30 부동산 대책으로 발표되고, 2006년 5월24일 법이 공포되어 시행되었습니다. 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생했습니다. 2012년 연말 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간 재초환 제도가 일시중단되었습니다. 2017년 8.2 부동산 대책을 통해 2018년 1월 1일부터 재초환법이 부활하여 재시행되었습니다.

2022년 11월 김정재 의원 대표발의로 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 발의되었습니다. 주요 발의 내용은 재건축부담금 면제 금액이 3000만원에서 1억원으로 대폭 확대되며, 누진구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대, 1가구 1주택 장기보유자는 추가 감면 대상입니다.

2023년 11월 29일 국회 국토교통위원회 법안소위에서 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정안이 통과되었습니다. 12월8일 국회 본회의를 통과했습니다.

개정안에는 부과 면제 구간을 3000만 원에서 8000만 원으로, 부과구간 단위를 2000만 원에서 5000만 원으로 상향하고, 20년 이상 재건축 아파트를 장기보유한 집주인에 대해서는 부담금의 최대 70%를 감면하는 내용이 포함되었다. 부과 면제 구간과 부과구간 단위는 정부안보다는 다소 후퇴하였고, 장기보유 1주택자 최대 감면율은 정부안보다 확대되었다. 이와 함께 ▲ 부담금 부과 개시 시점을 추진위 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 조정하는 내용 ▲ 1세대 1주택 고령자는 담보제공 조건을 전제로 주택 처분 시점까지 납부 유예를 가능케 하는 내용 ▲ 임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우 해당 주택의 매각비용을 초과이익 산정에서 제외하는 내용 등이 개정안에 포함되었다

재초환법 개선사항

초과이익 8천만원까지 재건축 부담금이 면제되고 1주택 장기보유자의 부담을 크게 줄여주는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 지난달 30일(목) 국토교통위원회 전체 회의를 통과했습니다.

그간 4차례(4.26,6.15,6.22,11.22) 법안소위 논의 과정을 거쳤고, 11월 29일 법안소위에서 여ㆍ야 합의에 따라 부과 기준 완화, 장기보유 감경 신설 등의 대안이 마련된 바 있습니다.

부과 기준은 당초 정부안보다 완화 폭이 다소 축소되었으나, 장기보유 감경 혜택은 큰 폭으로 확대되어, 1주택자로서 재건축아파트를 오랫동안 보유해 온 실소유자의 부담이 크게 줄어들 수 있을 것으로 보입니다.

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01. 면제금액 상향 및 부과기간 확대

우선, 재건축부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)이 현행 3천만원에서 8천만원으로 상향되고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 현행 2천만원에서 5천만원으로 확대되었습니다.

^* 【당초 정부안(’22.9)】 면제금액은 1억원으로 상향, 부과구간은 7천만원으로 확대

02. 부담금 개시 시점 변경

부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익을 산정하는 개시 시점도 현재 임시조직인 추진위원회의 구성 승인일에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정하여 부과체계 합리성을 제고하였습니다.

03. 1주택 장기보유자 등 실수요자 혜택 신설

1세대 1주택자로서 20년 이상 장기보유자에 대하여 최대 70% 감경하는 등 실수요자 혜택을 확대하였습니다.

04. 임대주택 공급시 초과이익 제외

임대주택 등을 국가 또는 지자체에 공급하는 경우에는 해당 주택의 매각비용을 초과이익에서 제외하여 부담금에 반영되지 않도록 하였습니다.

※ 재초환법 개선사항 총정리 표

시행시기

2023년 11월 29일 국회 국토교통위원회 법안소위에서 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되었습니다. 국회 국토교통위원회(11월30일)와 국회 법제사법위원회(12월7일)을 통과한 뒤 12월8일 국회 본회의를 통과했습니다. 곧 개정안이 공포될 예정이며 개정안은 공포 3개월 후 시행됨에 따라 빠르면 24년 3월 시행될 예정입니다.

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