최근에 부동산 경기가 침체되면서 전세사기로 피해를 입으신 분이 늘어나고 있습니다. 전세사기는 전세 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 떼먹는 것을 말합니다.
요즘 같은 부동산 침체기에 거액의 전세보증금을 주고 전세로 들어가는 것이 걱정되시는 분들도 많이 있을 겁니다. 이번 시간에는 이러한 전세 세입자분들에게 전입신고, 확정일자가 얼마나 중요한지 해야하는 이유를 알아보고 그 방법까지 한번에 알아보겠습니다.
전입신고란 무엇인가요?
이사를 하게 되면 세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 합니다.
근거법령은 주민등록법에 따라 이사를 했다면 전입신고는 법적 의무사항입니다.
정당한 사유 없이 14일 이내 신고를 하지 않으면 5만원 이하 과태료, 거짓으로 신고하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 받게 됩니다.
전입신고 반드시 해야 하는 이유 ⇒ 대항력
주택임대차보호법에 따라 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다.
대항력은 임차인이 제3자(임차주택을 새로 인수한 사람 등)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 대항력이 생긴다는 뜻은, 경매로 집이 넘어가 소유권이 다른 사람으로 변경되더라도 내가 계약한 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리를 보장받을 수 있는 힘이 생긴다는 뜻입니다.
즉 쉽게 말해 A가 B가 소유한 집에 전세계약을 맺고 들어가서 살고 있었습니다. 이때 A가 전입신고를 했으면, 매매나 경매 등의 사유로 해당 집의 소유권이 C라는 사람에게 넘어갔을 때 A는 C를 상대로 임대차 권리(계약기간동안 거주, 보증금 반환)를 법으로 지속 보장 받을 수 있습니다.
대항력의 성립 조건이 바로 1. 실제로 점유해야하고, 2번째가 전입신고를 해야 효력이 발생합니다.
하지만 이때 주의 해야할 것이 있습니다. 바로 경매로 집이 넘어 가면 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대부분 대항력이 없습니다.
말소기준권리는 부동산 등기부등본을 보고 찾을 수 있습니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 ①근저당권, ②저당권, ③가압류, ④압류, ⑤담보가등기, ⑥경매기입등기 있습니다. 저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기, 경매기입등 6가지 권리 중에서 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며, 말소기준권리를 비롯하여 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리는 모두 경매에 낙찰받은 매수인에게 인수되지 않고 소멸됩니다.
즉, 전세권을 설정하기 앞선 날짜에 말소기준권리가 될 수 있는 6가지가 걸려 있으면 경매로 집이 넘어가면 전세보증금을 보전받기 힘드니 피하는 것이 좋습니다. 대부분 은행담보대출로 근저당권이 설정된 집이 많은 데, 이때 잔금을 치르기 전에 중도금 등으로 근저당권을 해제하는 조건으로 전세계약을 체결하는 경우가 많습니다. 전세보증금 잔금을 치르기 전에 등기에 근저당권이 해지되었는지 확인 후 입금을 해야 합니다.
전입신고는 말소기준권리보다 이전에 전입신고를 해야 대항력이 생기기 때문에 이사날 즉시 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 이사 이후 14일 전까지 하면 되지만 그 사이에 근저당, 압류 등이 생기면 전세권리를 안전하게 확보하기가 어려워집니다.
확정일자 반드시 받아야 하는 이유 ⇒ 우선변제권
확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 전월세 계약서에 공신력 있는 기관(동주민센터, 등기소 등)에서 확인을 위해 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데, 그 날 짜가 바로 확정일자입니다.
확정일자는 해당 건물이 경매로 제3자에게 넘어가더라도 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 부여해 줍니다. 원래는 전세 등기를 설정해야 하는데 임대인도 싫어하고 편의를 위해 확정일자 만으로도 전세보증금을 우선 변제해 줄 수 있게 법에서 보장을 해준 제도입니다.
우선 변제권을 확보하기 위해서는 주택의 점유, 전입신고, 확정일자 받기 세가지를 동시에 갖춰야 하고, 가장 늦게 갖춘 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 대항력과 우선변제권은 비슷하지만 다른 권리입니다.
대항력은 제3자에게 나의 임차권을 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매로 넘어 갔을 때 다른 후순위권리자(다른 채권자)들 보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
따라서 임차인은 전입신고, 확정일자를 이사날 즉시 반드시 받아야 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
전입신고 확정일자 언제 받나요? ⇒이사 당일
앞에서 설명드린대로 전월세 계약을 체결한 임차인이시라면 이사당일 전입신고+확정일자를 한번에 받으셔야 대항력과 우선변제권을 받을 수 있습니다.
전입신고는 어떻게 하나요?
다음의 신고의무자는 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 온라인 정부24에 접속하여 전입신고를 해야 합니다
신고는 전입지 세대주, 세대를 관리하는 자 또는 본인(위임가능범위: 세대주 배우자, 세대주 직계혈족, 세대주 배우자의 직계혈족, 세대주 직계혈족의 배우자)이 할 수 있습니다.
세대주가 할 수없을 때에는 세대원이 세대주의 도장, 신분증, 본인 신분증을 지참하시고 동주민센터에 전입신고서를 작성하여 제출하시면 됩니다.
동주민센터 방문이 어려우시면 정부24(https://www.gov.kr/)에서 인터넷으로도 신고가 가능합니다.(은행에서 쓰는 공인인증서 필요)
확정일자는 어떻게 받나요?
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