전세사기 특별법 내용, 조건 등 총정리

전세사기는 나쁜 의도로 임차인을 기망하여 임차계약을 하고 보증금을 떼먹는 사기 수법을 말합니다.

깡통전세는 부동산 경기 침체로 해당 주택 매매가격이 전세 보증금보다 낮아져서(역전세) 주택을 팔아도 임차인에게 보증금을 온전하게 돌려주지 못하게 된 주택이나 그럴 가능성이 있는 주택을 말합니다.

특히, 집주인이 빚을 갚지 못하면 소유한 주택이 경매로 넘어가 낙찰된 매매가격이 전세보증금보다 낮아 임차인이 보증금을 온전히 받지 못하게 되는 경우가 많습니다. 따라서 부동산 업계에서는 전세금이 집값의 80% 수준을 넘는 빌라(다세대, 연립주택)에 대해서는 깡통전세가 될 위험성이 높다고 판단합니다.

전세사기 사건은 깡통전세일 경우 발생하지만, 깡통전세라고 해서 모두 전세사기로 이어지는 것은 아닙니다. 대부분의 임대인은 의도치 않게 깡통전세가 되어도 전세보증금을 편취하지 않고, 새로운 임차인을 구하거나 대출 등을 통해 보증금을 돌려주려고 노력합니다.

1. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마치고 확정일자를 갖추고 있는 임차인  
   • 임차권등기를 마친 경우도 인정
2. 임대차보증금이 3억원 이하인 경우
   • 시도별 여건 및 피해자의 여건을 고려하여 2억원의 상한범위 내에서 조정 가능
3. 다수의 임차인에게 임대차보증금반환태권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우 
   • 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등
4. 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있는 경우 
   • 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택 소유권 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 매입

• 4가지 요건을 모두 충족한 임차인
  ☞ 특별법상 규정하는 모든 지원 가능
• 2번, 4번 요건을 충족한 신청 임차인
  • 대항력은 없지만 주택을 점유하고 있는 경우(주택의 인도+전입신고+확정일자)
    (이중계약, 적법한 권한이 없는 임대인과 계약, 신탁사기 등)
    ☞ 특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원 가능(경·공매 특례 없음)

• 1번, 3번, 4번 요건을 충족한 신청 임차인
  – 주택을 점유하고 계약이 유효한 경우
  ☞ 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매 시 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수하는 특별법상 조세채권안분 지원 가능

• (보증가입) 임차인이 주택임대차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 임대보증금 반환을 위한 보증가입을 한 경우
• (최우선변제) 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우
• (자력회수) 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수 가능한 경우

• 거주 주택의 경·공매 유예·정지를 신청하는 경우 관계기관에서 조치
•  (경매) 관할 지방법원 (공매) 관할 세무서장(국세), 지방자치단체(지방세)

2) 경·공매 대행 지원 서비스

• 경·공매 절차 지원을 희망하는 전세사기피해자에게 법률상담·경매대행 등 원스톱 서비스 제공
  • 피해자가 HUG에 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경공매 절차를 대행하고,
    그 수수료도 70% 지원

3) 경·공매 우선매수권 부여

• 피해 임차인이 거주중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선매수할 수 있는 권한 부여

4) 기존 임차주택을 공공임대로 제공

• 전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급

5) 조세채권 안분

• 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수, 피해자의 원활한 경·공매 지원

• 전세사기 피해자의 신용 불이익 방지를 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예 지원
• 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거규정 마련
• 이를 통해 전세사기 피해자는 신규 구입·전세자금 대출 가능(기존에는 연체정보 등록으로 신규 대출 불가)

• 최우선변제금 무이자 전세대출
  • 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경·공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최장 10년 간 무이자로 대출(이 경우 소득·자산 요건도 미고려)
• 구입, 전세자금 지원
  • 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우주택구입자금 대출

• 아울러, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 저리의 전세대출 지원(금리 : 1.2~2.1%, 대출한도 : 2.4억원)

• 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비· 의료비 등을 지원
• 4인 가구 기준(’23년) 월 지원금액 : 생계지원 162만원 (최대6개월), 의료지원 1회 300만원 이내, 주거지원 월66만원(최대12개월), 교육지원 고등21만원(분기별, 최대4분기)