최근에 부동산 경기가 침체되면서 전세사기로 피해를 입으신 분이 늘어나고 있습니다. 전세사기는 전세 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 떼먹는 것을 말합니다. 전세 보증금을 빼서 빨리 다른 곳으로 옮겨야하는데 집주인이 돈을 돌려주지 않고 배째라식으로 나오면 정말 화가나고 주거가 불안정해 속이 터지는 상황이 발생됩니다. 그런일이 나한테 생길까 싶겠지만 그동안 세입자가 떼인 보증금이 총2조원에 달하며 부동산 경기 침체로 피해 건수도 증가하고 있습니다. 언론에 특히 HUG에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 합니다. 이번 시간에는 전세계약시 전세사기를 예방하기 위해 반드시 주의해야할 사항에 대해 알아보겠습니다.
1. 등기부등본 발급하여 문제가 없는지 확인
전세로 들어가고자 하는 아파트나 주택에 근저당권, 전세권 및 그 외 권리가 있는지 확인해야합니다. 만약 근저당권이 설정되어 있다면 계약시 특약사항에 잔금과 동시이행조건으로 근저당, 채권 등 대출금을 상환하고 말소를 하는 것을 조건으로 기재해야합니다.
부동산중개업자가 보여주긴 하는데 반드시 발급 조회 날짜가 당일인지 확인해야 합니다.
2. 건축물대장 확인하기
주소나 소유자 등이 등기랑 동일한지 확인해야합니다. 또한 용도도 주택용도인지도 대장으로 확인해야합니다. 근린생활시설을 불법으로 주거로 변경하여 세입자를 구하는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다. 또한 건축물 대장에서 위반건축물로 적발되어 관리되는 건물은 아닌지 확인하고 위반건축물이라면 위반사항이 세를 얻으러는 부분과 연결이 어떻게 되는지 확인해야합니다. 불법으로 증축한 부분에 세입자를 구하는 건 아닌지 주의해야합니다. 또 위반건축물일경우 전세반환보증보험 가입이 어려울 수 있으니 확인할 필요가 있습니다.
3. 전세사기 깡통전세 감별하기
집값보다 대출과 보증금이 총합이 너무 높다면 깡통전세일 가능성이 높으니 최대한 피하는 것이 좋습니다.
‘대구 깡통전세사기 사건’이 뉴스에 나오면서 한동안 크게 이슈가 되었습니다. 세입자 50여명에게 약 68억원 전세보증금을 돌려주지 않아 임대인이 징역 선고 처벌을 받은 사건입니다. 그렇다고 집주인이 처벌받는다고 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있는게 아니니 사전에 이런 깡통전세를 알아보고 걸러야 합니다.
깡통주택은 보증금과 대출금이 집값의 80%를 넘는 집을 말합니다. 즉 집주인이 집을 구매할때 본인 투자금이 없음에도 은행대출과 보증금으로 갭투자로 집을 산것입니다. 따라서 보증금이 빠지거나 대출금에 문제가 생기면 집주인은 본인 자본금이 없어 대처를 하지 못해 경매로 넘어가거나 보증금을 다음 세입자를 같은 보증금으로 구하지 않는한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못합니다.
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 해당 집값이 얼마인지 확인
2. 등기부등본을 떼어 대출이 얼마인지 확인
3. 보증금이 얼마인지 확인
다가구 주택의 경우 다른 가구의 보증금이 얼마인지도 확인이 필요합니다. 혹시라도 경매로 넘어갔을 때 본인보다 우선순위 보증금이 있다면 본인 보증금을 받을 수 있는 확률이 떨어지니 미리 변제받을 수 있는 가능성을 예상해보아야 합니다. 계약전에 임대인에게 내역을 요구하여 확인하고, 부동산 중개업소에 다른 세입자 보증금 내용 증빙자료를 요구를 해야합니다. 계약 후에는 세입자가 직접 주민센터나 등기소에 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여현황을 발급받아 확인할 수 있습니다. 또한 계약서 작성시 임대인에게 확인한 선순위 보증금 내역이 실제 내용가 다를 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 특약사항을 넣어 작성할 필요가 있습니다.
4.임대인 세금 체납여부 확인하기
임대인에게 세금이 체납될 경우 집이 경매로 넘어갈 수가 있고 체납된 세금이 먼저 변제되다 보면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 따라서 임대인에게 밀린 세금이 없는지 임대인에게 납세증명서를 요청하는 것이 좋습니다.
5. 전세반환보증보험 가입 가능한지 확인
또한 전세반환보증보험 가입이 가능한 집인지 알아보아야 합니다. 전세보증금반환보증이란 전세계약 종료시 임대인이 보증금을 안주거나 잠수를 타는 등 연락이 두절될때 전세보증금 반환이 이뤄지도록 책임지는 보험상품이니 만약의 사태에 대비해 전세계약시 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
6. 부동산 중개업소 선택
부동산중개업소를 껴서 하면 그만큼 좋은 집을 구하기 용이합니다. 공인중개자 자격증, 사업자등록증, 공제증서를 반드시 확인해서 중개사가 제대로 된 믿을 만한 사람인지 확인해야합니다. 계약서 작성시 대표가 직접 작성해 주는 곳이 나중에 문제가 생겼을 때 책임을 질 가능성이 큽니다.
국가공개정보포털에 가시면 공인중개서 자격여부, 소속 공인중개사 및 보조원 조회가 가능하고 행정처분 내역도 조회가 가능합니다.
7. 진짜 임대인인지 확인
전세사기 유형에 가까임대인과 계약으로 인해 사기를 당하는 경우도 많습니다. 전세 계약할때 부동산중개업소를 껴서 계약을 하는 경우 대부분 임대인 확인을 소홀히 하는 경우가 많습니다. 부동산중개업소도 어차피 대행일 뿐이고 전세보증금이라는 거액을 주고 받는 계약이니만큼 반드시 스스로 임대인 확인할 필요가 있습니다.
1. 등기부등본에 임대인 정보 확인하기
2. 임대인 신분증 확인하기
3. 대리인이 왔을 때는 임대인 대신인지 철저히 확인 (인감도장 찍힌 위임장, 인감도장 증명할 인감증명서, 임대인과 유선통화 확인)
4. 전세보증금은 반드시 임대인 명의 통장에 지급 (부득이한 경우 특약사항에 명시)
8. 전세계약 특약사항
전세계약시 특약사항을 잘 활용하여야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
1) (전세자금 대출) 임차인의 전세자금대출을 전제로 하며, 전세 자금 대출 미승인시 계약금을 즉시 반납한다.
2) (전세금반환 보증보험) 임차인의 전세금반환보증보험 가입을 전제로 하며, 보증보험 가입 미승인시 계약금을 즉시 반납한다.
3) (담보권 발생 금지) 잔금지급일 다음날까지 담보권이나 전세권 등 등기부에 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 미이행시 계약금 즉시 반납한다.
4) (소유권이전등기 금지) 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권이전 등기 하지 않는다. 미이행시 계약금 즉시 반납한다.
5) (세금체납) 임대인은 세금체납없음을 고지하고 적극 협조, 잔금일 이전까지 체납액 전액 상환, 미이행시 계약금 즉시 반납한다.
6) (매매계약체결 고지) 임대차 계약 기간 중 매매계약 체결시 반드시 임차인 사전 고지 의무화
9. 전입신고 확정일자 신고하기
전입신고와 임대차 계약신고는 법적 의무사항입니다. 향후 경매 등 문제가 생겼을 때 보증금을 우선 변제받을 수 있기 때문에 임차인은 꼭 챙겨야 합니다.
임대차계약신고(확정일자)는 관할 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 지침 방문하여 할 수 있고 온라인(부동산거래관리시스템)으로도 할 수 있습니다.
전입신고도 관할 주민센터 방문이나 온라인(정부24)에서 가능합니다.
10. 전세보증금 반환보증 가입하기
전세보증금 반환보증에 가입하면 임대인이 다음 세입자를 못구해서 보증금을 못줘도 보증금 전액을 보증기관으로부터 돌려받을 수 있습니다.
수도권은 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증보험에 가입할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사 등에서 보증 서비스를 제공하니 꼭 가입하시기 바랍니다.
만약 전세사기를 당했다면 전세피해자 지원에 대해 알아보세요 국토교통부 안심전세포털에서 전세피해자 지원을 안내하고 있으니 확인해보시기 바랍니다.