전세 계약 중도해지를 해야하는 경우가 생길 수 있습니다. 이직, 결혼,./ 학업 등 예기치 못한 사유로 전세계약기간이 끝나지 않았는데 이사를 해야 합니다. 이럴 때 집주인과 협의가 잘 이뤄지면 좋겠지만 종종 합의가 잘 이뤄지지 않는 경우도 많습니다. 이럴 때 전세계약 중도해지 가능한 경우와 그 절차, 그리고 복비 부동산중개수수료는 누가 부담해야 하는 지를 알아보겠습니다.
전세계약 기간
우선 전세계약 중도해지를 알아보기 전에, 임대차보호법에 전세계약 기간에 대해 어떻게 규정하고 있는 지 먼저 알아보고자 합니다.
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최초 계약
전세계약 기간은 보통 2년입니다. 주택임대차보호법에 기간을 정하지 않거나, 2년 미만으로 정한 임대차도 그 기간을 2년으로 본다고 합니다.
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묵시적 계약의 갱신
아래의 경우가 아니면 동일 조건으로 임대차 계약이 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 그 갱신 계약 기간은 2년입니다.
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전세계약갱신청구권에 따른 갱신
세입자가 전세 만료전 6개월~2개월 전까지 집주인한테 계약갱신을 요구하면 집주인은 아래 사유가 아닌 경우 1회는 거절을 못하고 무조건 갱신을 보장해줘야 합니다. 즉 최초 2년 + 갱신 2년 = 4년은 법에서 특별한 사유가 아닌 경우 임차를 보장해주고 있습니다. 묵시적 갱신이 되었다면 세입자는 다음 기간완료시 전세계약갱신청구권을 1회 쓸 수 있어 총 6년을 살 수도 있습니다. 다만, 보증금은 5% 금액 내에서 증감할 수 있습니다. (증감 상한은 조례로 달리 정할 수 있어 지역마다 다를 수 있음)
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- 집주인(집주인의 직계존속, 직계비속 포함)이 전세집에 실제 거주하려는 경우
- 세입자가 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체
- 임대인이 철거, 재건축하기 위해 전세집의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 세입자가 집주인 동의 없이 전세집을 전대(다시 빌려줌)한 경우
- 세입자가 전세집을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 그 밖에 세입자가 세입자로서 의무를 현저히 위반
전세계약 중도해지
1) 최초 계약 기간 만료 전에 전세 중도해지
1-1) 중도해지 가능 여부 : 불가, 집주인에게 양해를 구하고 다음 세입자 구하기
특별히 계약서에 명시된 것이 없으면 계약기간 2년 중간에 세입자가 마음대로 계약을 중단할 수는 없습니다. 따라서 집주인에게 사정을 설명을 하고 양해를 구해야 합니다. 다음 세입자가 구해지기 전에는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많은데 강요할 순 없습니다. 다음 세입자가 구해지길 기다리거나 세입자가 직접 찾도록 노력해야 합니다.
1-2) 부동산중개수수료 : 집주인 대신 기존 세입자 부담
세입자의 사정에 의해 중간에 새로운 새입자를 구하기 위해 부동산중개수수료가 드는 것이기 때문에 통상적으로 기존 세입자가 임대인 몫의 수수료를 대신 냅니다. 다만, 계약기간 3개월 밖에 남은 경우에는 세입자가 안내도 된다는 판례가 있습니다.
2) 묵시적 갱신 이후 전세계약 중도해지
계약기간 만료 2개월 전까지 별도 의사가 없으면 전세계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 갱신기간은 2년입니다. 이후 전세계약 중도해지를 해야할 경우에 대해 알아보겠습니다.
2-1) 중도해지 가능 여부 : 언제든지 가능함. 이사 가기 3개월 전 집주인에게 해지통지
주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 된 경우 연장된 기간은 2년이지만 언제든지 해지통보를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 계약해지 효력은 집주인이 계약해지 통지를 받은 후 3개월 부터 발생한다고 정하고 있습니다. 따라서 집주인에게 계약해지 통보는 증거를 남겨야 합니다. 내용증명을 등기로 보내고 문자메세지를 남겨 집주인이 계약해지 통보를 인지했다는 사실을 남겨놓아야 합니다. 집주인은 3개월 뒤에는 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기므로 새로운 세입자도 집주인이 찾아야할 의무가 있습니다.
2-2) 부동산중개수수료 : 집주인 부담
2년 이상 살았고, 언제든 세입자가 계약해지를 할 수 있는 권리가 보장되어 있기 때문에 부동산중개수수료는 집주인이 부담해야 합니다.
2-3) 집주인이 보증금 반환에 소극적일 경우
임대차보호법에 대해 잘 인지가 안된 집주인의 경우 단순히 2년 이내 갑자기 세입자가 나가는 것에 대해 반감을 가질 수 있습니다. 갱신기간이 2년인데 2년을 못채우고 나가니 세입자 탓을 하면서 새로운 새입자를 구할 때까지 무한정 기다려 달라고 하면서 소극적으로 대처합니다. 부동산중개수수료도 계약기간을 채우지 못한 세입자가 내야 한다고 주장할 수 있습니다. 이럴 때는 임대차보호법(제6조의2)을 잘 설명을 해줘야 합니다. 그리고 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 세입자는 ‘임차권 등기명령’을 청구할 수 있습니다. 집주인에게 ‘임차권 등기명령’을 하겠다고 통지하면 적극적으로 나오는 경우가 많습니다.
3) 계약갱신청구권 사용 후 전세계약 중도해지
계약갱신청구권을 사용해서 정식으로 2년을 더 계약을 연장했는데 중도에 해지해야할 경우에 대해 알아보겠습니다. 임대차보호법에서는 묵시적 갱신과 동일하게 세입자가 마음대로 계약을 해지할 수 있도록 보장하고 있습니다. 따라서 2번 내용과 동일합니다. 부동산중개수수료도 집주인이 부담해야 합니다.
다만 계약갱신청구권으로 전세계약서를 다시 작성할 때 집주인의 요청으로 부동산중개수수료에 대한 특약사항을 별도로 정하는 경우도 있습니다. 집주인 입장에서는
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