전세계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 의해 세입자의 거주 권리를 보장하기 위해 도입된 것입니다. 일반적으로 임대차 기간은 2년으로 세입자는 전세계약시 2년 임대를 보장 받습니다. 그리고 전세계약갱신청구권에 의해 1번은 갱신을 할 수 있는 우선권을 세입자에게 보장해 주고 있습니다. 하지만 집주인도 실거주 등 몇몇 경우에는 이를 거부할 수 있습니다. 이번 시간에는 전세계약갱신청구권에 대해 알아보고 어떻게 행사하는지, 거부 사유는 무엇인지, 실거주 사유가 가짜일 경우 손해배상에 대해 알아보겠습니다.
1. 전세계약갱신청구권이란?
| 묵시적 갱신 (집주인) 전세 만료전 6개월~2개월 전까지 세입자에게 갱신거절이나 전세 계약조건 변경을 통지하지 않을 경우 (세입자) 전세 만료전 2개월 전까지 갱신거절, 계약조건 변경 통지하지 않을 경우 |
그리고 세입자의 경우 전세 만료전 6개월~2개월 전까지 집주인에게 전세계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 특별한 사유가 없는 한 1회는 반드시 갱신을 보장해주어야 합니다. 이때 전세기간은 2년입니다. 즉 최초2년 + 계약갱신청구권 행사시 2년해서 총4년을 보장받게 됩니다. 전세계약갱신청구권은 세입자가 1번은 사용할 수 있는 권리입니다. 즉 묵시적 갱신이 이뤄져서 4년 넘게 살았다 하더라도 전세계약갱신청구권은 처음 쓰는 것이기 때문에 총 6년이상을 세입자가 거주를 할 수 있습니다.
2. 전세계약갱신청구권 행사 방법
그렇다면 전세계약갱신청구권은 어떻게 행사하는 지 세입자 입장, 집주인 입장에서 나눠서 알아보겠습니다.
2-1) 세입자 입장
전세계약갱신청구권은 딱 1번 쓸 수 있는 우선권입니다. 따라서 해당 집에 오래 살고 싶을 경우 굳이 집주인이 나가라거나 집세를 올려달라고 표명하기 전에는 전세계약갱신청구권을 활용할 필요는 없습니다. 집주인이 별도 언급이 없으면 묵시적 갱신으로 동일한 임대조건으로 계속 자동연장이 되기 때문입니다. 만약 집주인이 전세 만료전 6개월~2개월 전에 갱신거절, 계약조건 변경 통지를 했을 경우 행사하면 됩니다.
전세가격이 많이 하락한 경우라면 세입자 우위기 때문에 집주인과 합의하여 전세가격을 낮춰 계약을 새로운 조건으로 신규 체결해도 됩니다. 하지만 갱신을 할 경우 3개월 전에만 통보하면 계약을 언제든지 중도해지할 수 있기 때문에 시세와 큰 차이가 없다면 갱신계약을 하는 것도 좋습니다.
2-2) 집주인 입장
집주인의 경우 세입자가 전세계약갱신청구권을 사용함에 따른 계약갱신이라는 점을 반드시 증거로 남겨둘 필요가 있습니다. 왜냐하면 전세계약갱신청구권은 특별한 사유가 없는 한 집주인이 거절할 수 없는 세입자가 우위의 보장제도입니다. 딱1번 쓸수 있기 때문에 이를 썼다는 증거를 남겨야 합니다. 만약 2년을 더 갱신해줬는데, 세입자가 해당 갱신은 묵시적 계약이나 일반 재계약으로 주장할 수 있습니다. 갱신 완료시 ‘전세계약갱신청구권’을 사용해서 2년을 더 갱신해달라고 하면 집주인은 이를 입증해야 하는 어려움이 생기기 때문에 전세계약갱신청구권 사용임을 확실하게 명시를 해두는 것이 좋습니다.
-
- 임대차계약서에 특약사항에 명시 (임차인의 계약갱신청구로 작성한 계약임을 명시)
- 세입자와 주고 받은 문자나 통화녹음으로 기록화 (임차인의 계약갱신청구로 작성한 계약임을 명시)
3. 전세계약갱신청구권에 따른 재계약 방법
3-1) 보증금 올려서 갱신계약
세입자의 전세계약갱신청구권의 행사로 갱신계약을 할 경우 집주인은 기존 보증금의 최대 5%이내에서만 전세보증금을 올릴 수 있습니다.
3-2) 계약서 작성방법 및 부동산중개수수료
전세 재계약서를 쓸 때 어떻게 하는지 부동산중개수수료는 내야 하는 지 궁금하실 것 같습니다. 재계약에 대해서는 ‘공인중개서 업무 및 부동산 거래에 관한 법률’에 수수료가 별도로 규정되어 있지 않습니다. 다만, 재계약이라고 하더라도 계약서에 중개사가 서명하고, 공제증서를 첨부하면 중개사의 책임이 들어가기 때문에 수수료를 내라고 합니다. 단순히 중개사가 계약서 대필만 할 경우 10만원 내외의 대필료만 지급하면 됩니다.
-
- 전세보증금 낮추거나 동일하게 기간만 연장할 경우
묵시적 계약처럼 서로 합의만 되면 별도 계약서 없이도 임대차 보호 적용이 가능합니다. 분쟁 방지를 위해 계약서를 새로 써도 되고 기존계약서에 변경 내용을 수정해도 됩니다. 복잡하지 않기 때문에 집주인과 세입자가 직접 작성해도 됩니다. 중개수수료도 안들고 확정일자도 추가로 받을 필요가 없습니다. 주의하실 점은 집주인일 경우 반드시 세입자의 ‘전세계약갱신청구권’에 따른 연장이라는 점을 명시해 두어야 합니다. 문자로도 이를 주고 받아 보관해 두는 것이 추후 분쟁의 소지가 없습니다.
- 전세보증금 낮추거나 동일하게 기간만 연장할 경우
-
- 전세보증금을 올려서 재계약하는 경우
집주인은 5%이내 보증금을 올려서 갱신할 수 있습니다. 기존 보증금이 1억일 경우 5백만원, 5억일 경우 2천5백만원입니다. 이럴 때는 보증금 손실을 예방하기 위해 부동산중개인을 통해 거래하는 것이 좋습니다. 세입자는 등기부등본, 건축물대장 등을 확인해서 근저당, 추가 대출 등 권리관계에 이상이 없는 지 확인하는 것이 좋습니다. 특약사항에 기존 계약서가 유효하다는 내용을 필수로 넣고 계약 후 증액된 금액에 대해 주민센터에 확정일자를 받아야 합니다. 만일의 경우 경매 등 최악의 사태가 발생시 우선변제권을 확보하기 위해서는 주의가 필요합니다. 이럴 때중개수수료를 요청할 수 있으니 세입자, 집주인, 중개인 사전에 잘 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.
4. 전세계약갱신청구권 거부 사유
집주인이 세입자의 전세계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우가 있습니다. 가장 흔히 아는 것이 집주인이 실거주를 이유로 거부할 수 있습니다. 자세한 사유는 아래와 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
5. 실거주로 거부가 가짜일 경우 손해배상
집주인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 사유없이 제3자에게 또 다시 임대한 경우 집주인은 갱신거절로 인한 세입자가 입은 손해를 배상하여야 합니다.
손해배상액은 당사자 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다. (주로 b의 경우가 큽니다)
- 갱신거절 당시 월차임(보증금은 “환산월차임”)의 3개월분에 해당하는 금액
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 => 이사비용, 부동산 중개수수료 등
< 환산월차임 구하는 방법 > 2023년11월 기준
a. 갱신거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월분 b.[(새로운 임차인 환산월차임) – (기존임차인 환산월차임)] x 2년치 |
함께 보면 좋은 글
1.전세계약 중도해지 가능한 경우와 절차, 복비는 누구 부담 알아보기
2.전월세보증금 대출 저렴한 금리 및 조건! 싸게 빌리기