부동산 경기 침체로 집주인이 보증금을 제때 주지 못하는 경우가 종종 생깁니다. 이런 경우 임차권등기명령이 좋은 해법이 될 수 있습니다. 새로운 곳에 이사는 당장 가야하는데 지금 살고 있는 곳의 집주인이 보증금을 안주고 배째라고 할 때 정말 막막합니다. 임차인 마음은 급한데 집주인은 오히려 다음 세입자 구할 때까지 기다리라며 느긋하게 나올 때가 있습니다. 이럴 때는 임대인한테 임차권등기명령을 설정한다고 한다고 하면 그제야 집주인이 적극적으로 움직입니다. 그리고 부득이하게 먼저 이사를 가야할 때 아무런 조치 없이 집을 비워주면 그 뒤로는 전세보증금을 못받는 경우도 생기니 임차권등기명령을 반드시 하셔야 합니다. 이번 시간에는 임차권 등기 명령 효력, 신청방법, 절차, 시기, 해지방법에 대해 알아보겠습니다.
임차권등기명령이란
전세 계약기간이 완료되어 다른 곳으로 이사를 가야하는 상황인데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때가 있습니다. 이때 사정에 의해 이사를 가버리면 종전에 취득했던 우선변제권 등이 상실되므로 보증금을 더욱 돌려받기 어려워집니다. 이를 해결하기 위해 임차권등기를 신청하면 됩니다. 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인이 이사를 가도 대항력 및 우선 변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 이때 보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론 보증금 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
임차권 등기명령 신청방법
‘임차권등기명령’은 계약기간이 만료된 이후 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 방문하여 신청하면 됩니다. 이에 드는 비용은 임대인에게 청구 할수 있으니 법무사에 위임하여 의뢰 진행하는 것도 우선 고려해 볼 만합니다.
계약기간이 만료되어야 신청할 수 있지만, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우, 임차 주택이 멸실되는 등 임차 목적을 지속할 수 없어 임차인이 해지통고하고 임대인에게 도달한 경우, 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고하고 3개월이 경과한 경우 등이 있겠습니다. 원래는 계약만료일 2달전에 계약종료를 임대인에게 계약종료 의사를 사전통지해야하는데, 2달전 알려주지 못하면 자동으로 계약 연장(묵시의 갱신)이 됩니다. 하지만 계약 갱신이 되더라도 계약 해지통고 후 3개월이 경과하면 해지할 수 있습니다.
임차권등기명령 효과
보증금을 받지 않고 이사를 가도 임차권등기명령을 신청하면 기존 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 경매로 그 집이 넘어가도 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 대항력은 세입자가 보증금 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다. 그리고 이사가기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우라도 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
그리고 임차권등기명령을 해두면 그 곳에 새로운 세입자가 소액보증금액임차인에 의한 최우선 변제권 행사를 받을 수 없게 됩니다. 즉 임차권등기명령을 해둔 임차인의 변제를 새로운 세입자 보다 먼저 할 수 있게 보장해줍니다. 따라서 ‘임차권등기명령’이 된 집에는 새로운 세입자로 절대 들어가면 안됩니다. 집주인은 전세 보증금을 돌려달라는 세입자한테 다음 세입자가 구하며 줄 수 있다며 느긋하게 대응하는 경우가 있습니다. 집주인 입장에서는 급할 것이 없지요. 이럴 때 세입자가 임차권등기명령을 하겠다고 하면 집주인은 다음 세입자를 구하기가 상당히 어려워집니다. 그제서야 적극적인 자세로 새로운 세입자도 찾고 시간을 더 달라 약속도 하고 그럽니다.
임차권등기명령 신청 절차
임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명합니다. 그리고 관련 첨부서류와 함께 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 접수해야합니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 관련 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있으니 전문가(법무사)에 의뢰하는 것도 확실하고 편하게 처리할 수 있습니다.
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