용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단입니다. 해당 땅에 최대 지을 수 있는 건물 규모를 가늠해볼 수 있는 기본 척도이기 때문에 부동산 가치를 판단하기 위해 아주 필수적인 용어라 할 수 있습니다. 따라서 부동산에 조금이라도 관심을 가지면 가장 흔히 들을 수 있는 용어입니다.
용적률 뜻, 계산, 산정 연면적, 최대 용적률 등 용적률에 대한 모든 것을 알아보고자 합니다.
1.용적률의 뜻
어떤 땅에 건물이 있을 때, 해당 건물 지상층 바닥면적을 다 더한 총 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율을 말합니다.
다시 말해 땅의 면적 대비 건물 지상층의 연면적이 얼마만한지 비율로 나타낸 것이다. 예를 들어 용적률 200%라는 의미는 땅 면적의 2배 만한 연면적의 건물이 들어서 있는 것입니다.
2. 용적률 계산
용적률을 계산하는 수식은 아주 간단합니다.
용적률(%) = (지상층 건물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
예를 들어 땅이 1,000㎡인데, 각 층당 500㎡로 4층짜리 건물이 들어서 있다면 해당 땅의 용적률은 (500*4)/1,000 = 200%입니다.
하지만 지상층 건물 연면적(바닥면적의 합계) 조금 더 세밀하게 들여다 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 용적률을 산정할 때 제외되는 부분이 있기 때문입니다. 다음은 용적률 산정 연면적을 어떻게 구하는지 알아보고자 합니다.
3. 용적률 산정 연면적
용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단입니다. 밀도란 건축물의 물리적 밀도를 말하기도 하지만 사람들의 거주성 밀도를 의미합니다. 즉 지하층처럼 지상 건축물 밀도에 영향을 주지 않는 부분이나 사람들의 거주를 위한 공간이 아닌 곳은 용적률 산정 연면적에서 제외를 해줍니다.
따라서 지하층면적, 지상층 주차용 면적, 피난안전구역(고층건축물), 대피공간은 용적률 산정 연면적에서 제외됩니다.
본인이 보유하거나 구매하려는 땅의 부동산 가치를 판단하기 위해서는 그 땅에 지을 수 있는 최대 건축 규모가 큰 영향을 미칩니다. 당연히 건물을 크게 지어야 분양이나 임대수익이 늘어나니 사업성이 좋아집니다. 이런 판단을 위해서 해당 땅에 최대 용적률을 확인하는 방법이 굉장히 중요합니다.
4. 최대 용적률 확인법
1) 용도지역 확인
– 알아보려는 땅의 용도지역을 알아야 합니다.
용도지역이란 주거지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등), 일반상업지역 등을 뜻하는 도시계획 관리 체계로 모든 땅에 대해 용도지역이 이미 지정되어 있습니다.
– 모르시면 검색창에 ‘토지이음’ 검색해서 사이트 접속합니다. 해당 지번을 검색하여 용도지역이 무엇인지 확인합니다.
아래 이미지는 토지이용계획 검색했을 때 나오는 화면인데요, 용도지역은 붉은색 점선 박스 위치에서 주로 확인할 수 있습니다.
2) 용도지역별 용적률 최대한도
| 계획법 | 서울시 조례 | |||
| 용도지역 | 용적률 | 용적률 | ||
| 도시지역 | 주거지역 | 제1종전용주거지역 | 50% 이상 100% 이하 | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 100% 이상 150% 이하 | 120% | ||
| 제1종일반주거지역 | 100% 이상 200% 이하 | 150% | ||
| 제2종일반주거지역 | 100% 이상 250% 이하 | 200% | ||
| 제3종일반주거지역 | 100% 이상 300% 이하 | 250% | ||
| 준주거지역 | 200% 이상 500% 이하 | 400% | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 200% 이상 1500% 이하 | 1000% | |
| (역사도심:800%) | ||||
| 일반상업지역 | 200% 이상 1300% 이하 | 800% | ||
| (역사도심:600%) | ||||
| 근린상업지역 | 200% 이상 900% 이하 | 600% | ||
| (역사도심:500%) | ||||
| 유통상업지역 | 200% 이상 1100% 이하 | 600% | ||
| (역사도심:500%) | ||||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 150% 이상 300% 이하 | 200% | |
| 일반공업지역 | 150% 이상 350% 이하 | 200% | ||
| 준공업지역 | 150% 이상 400% 이하 | 400% | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 50% 이상 80% 이하 | 50% | |
| 생산녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | 50% | ||
| 자연녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | 50% | ||
| 관리지역 | 보전관리지역 | 50% 이상 80% 이하 | – | |
| 생산관리지역 | 50% 이상 80% 이하 | – | ||
| 계획관리지역 | 50% 이상 100% 이하 | – | ||
| 농림지역 | 50% 이상 80% 이하 | – | ||
| 자연환경보전지역 | 50% 이상 80% 이하 | – | ||
해당 용도지역에 법령 및 지자체 조례에서 정한 용적률을 찾아서 확인하시면 됩니다. 서울시 조례를 참고로 표에 표기해 두었습니다.
용적률이 보전 관리 지역에서 주거지역, 상업지역으로 갈수록 높아지는 것을 알 수 있습니다.
5. 용적률이 높으면?
용적률이 높다는 뜻은 땅 넓이에 비해 고층으로 건물 규모가 크다는 뜻입니다. 용적률 최대한도가 높으면 해당 땅에 건물을 많이 지을 수 있으니 사업성이 좋아 경제적으로 유리한 땅이 됩니다.
제2종일반주거지역은 용적률이 200%이므로 땅면적의 2배로 건물을 지을 수 있고, 제3종일반주거지역은 250%이므로 3배로 건물을 지을 수 있습니다. 건물 면적을 많이 지을 수 있으면 당연히 신축 등 개발시 사업성이 좋아질 것입니다.
토지를 매입하려고 할 때 땅에 건축물을 최대 얼마나 지을 수 있는지 최대 건축 가능 규모는 사업성에 미치는 영향이 크기 때문에 반드시 고려해야합니다. 그러기 위해서는 최대 건폐율과 용적률을 함께 알아봐야 합니다. 건폐율은 하늘에서 해당 땅을 내려다봤을 때 땅의 면적 대비 건물이 차지하는 넓이입니다. 즉 건폐율은 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있냐이며, 용적률은 얼마나 높게 건물을 지을 수 있냐를 가늠하는 지표입니다.