주거용 오피스텔 주택수 제외 가능성에 대해 최근 언론에서 언급이 종종 되면서 많은 분들이 관심을 가집니다. 주거용 오피스텔이 주택수에 제외되면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 세금에 많은 영향을 미치기 때문입니다. 이번 시간에는 주거용 오피스텔 주택수 제외 가능성에 대해 알아보고자 합니다.
오피스텔은 주택인가요?
다만, 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됩니다.
예전에는 오피스텔이 주택수에 포함되지 않았기 때문에 아파트 가격은 너무 비싸 주거용 오피스텔을 보유하면서 청약을 시도하는 사람들이 많았습니다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 투자나 실거주로 보유해도 무주택자로서 자격이 유지됨에 따라 청약을 통해 아파트를 분양받을 수 있었기 때문입니다.
2020년 부동산 투기 방지 대책으로 수립된 ‘7·10 부동산 대책’에 규제지역인 조정대상지역에서 2주택자에 대한 취득세가 대폭 인상되었습니다. 이후 주거용 오피스텔을 ‘주택 수’에 포함하도록 지방세법 시행령이 개정되었습니다. 이에 따라 20년 8월 12일 이후 주거용 오피스텔을 신규 취득한 분부터 주택수에 포함됩니다. 다주택자의 경우 종합부동산세가 늘어나고 양도세 비과세 대상에서도 제외됩니다.
다만, ’20.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우는 주택수에서 제외되고 시가표준액* 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외됩니다.
( 오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합)
또한, 오피스텔 분양권은 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 주택 수에 포함되지 않습니다.
오피스텔은 건축법상 용도는 업무시설이지만 지방세법에 근거하여 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되도록 규정되어 있습니다. 따라서 세금을 부과할 때와 아파트 청약을 할 때가 주택수 판단에 다르게 적용됩니다. 종부세, 양도소득세 등 세금을 계산할 때는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되나, 임대아파트 청약시 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.
주거용 오피스텔과 일반 업무용 오피스텔을 구분하는 기준은 내부에 취사시설과 화장실 및 목욕시설 등 주거 형태를 갖추고 임차인 등이 주민등록 주소를 이전한 경우 주거용 오피스텔로 봅니다.
오피스텔 주택 수 제외로 달라지는 점은?
주거용 오피스텔이 주택 수에 포함됨에 따라 영향을 받는 세금은 취득세, 양도세, 종합부동산세가 있습니다.
01. 취득세 : 2020년 8월11일 이후 취득한 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 사람이 추가로 주택을 구입할 때는 2주택자로 간주돼 취득세 중과세가 적용됩니다. 주택 1채의 경우는 1~3% 취득세가 부과되나 규제지역 1가구 2주택자는 8%로 중과세가 부과됩니다. (반대로 주택 소유자가 추가로 오피스텔을 취득할 때는 그것이 주거용인지 업무용인지 확정된 것이 아니기 때문에 종전대로 오피스텔의 취득세인 4.6%가 적용되고 있음)
02, 종합부동산세 : 1세대 1주택자에 대해서는 주택공시가격 12억원 초과하는 부분에 대해 종합부동산세를 부과하나 2주택 이상자는 주택공시가격 9억원 초과 부분에 대해 부과합니다.
03. 양도소득세 : 1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세에 해당됩니다.
오피스텔 주택수 제외 가능성은 있나요?
윤석렬 대통령 인수위원회에서 오피스텔을 주택 수 산정에서 제외 등 규제완화가 발표됨에 따라 오피스텔 시장이 활기가 띈 적이 있었습니다. 하지만 23년 9월 국토교통부 장관이 ‘주거용 오피스텔 주택 수 제외하지 않을 것’이라고 발표한 바 있어 오피스텔 시장에 찬바람이 불은 바가 있습니다.
정부에서는 ‘주거시설이 건축과 도시 규제들이 많아 사업성이 떨어져 공급이 제대로 이뤄지지 못하는 경우가 많아 인센티브에 대해 고민하고 있다’면서도 ‘투자 수요층이 많아 세금을 깍아주면 서민 주거 사다리를 악화시키게 된다’며 양도소득세, 취득세 완호에 대해서는 검토 대상이 아니라고 밝힌 바 있습니다.
최근 금리인상과 맞물려 오피스텔 시장이 수요자로부터 상대적으로 외면을 받고 있습니다. 정부의 금번 조치에 대해서 오피스텔 거래 시장 전망이 당분간 어두울 것으로 많은 분들이 예상하고 있습니다.
하지만 시장 여건 변화에 따라 정부 정책 변화가 있을 여지가 있어 앞으로도 오피스텔 규제 완화 가능성에 대해서는 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.
국회에서 주거용 오피스텔 주택수 제외를 포함하여 준주택 규제완화 요구에 관한 청원이 진행중에 있습니다. 관심 있으신 분은 아래 바로가기를 클릭하시기 바랍니다.