역전세 반환대출 조건, 절차, 신청방법 간략 정리

주택시장 침체로 역전세를 겪는 집주인이 많습니다. 전세 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데 역전세난으로 돌려줄 돈이 부족할 때 집주인에게 전세금 반환대출을 정부가 좀더 쉽게 되도록 규제를 ’23년 7월부터 1년간 완화한다고 합니다. 이번 시간에는 역전세 반환대출에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

역전세 반환대출이란?

역전세는 전세계약 만료시점에 전세가격이 하락하여 이전 전세보증금보다 낮게 전세보증금을 설정하는 것을 말합니다. 집주인은 당연히 낮아진 차액만큼 새로운 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다. 보유 자금이 없으면 집주인은 전세보증금 반환대출을 받아 전세보증금을 돌려줘야 합니다.

정부(국토교통부)에서는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금 – 신규 전세금)에 대한 전세보증금 반환목적 대출을 받을 때 대출규제(DSR, RTI 등)를 ‘23.7월부터 1년간 ‘24.7월31일까지 한시적으로 완화한다고 합니다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되면 기존 세입자들은 새로운 집으로 이동을 못하게 되거나 전세금을 돌려받지 못해 굉장히 불안해 할 수 밖에 없습니다. 이러한 세입자의 안정을 위해 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치입니다.

역전세 반환대출 지원대상

’23년 7월3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 ’24년 7월 31일 까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로서 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인
- (집주인) 개인, 임대사업자
- (주거형태) 아파트, 연립 다세대, 주거용 오피스텔 등 포함

대출한도

[개인] DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
[임대사업자] RTI 1.25(비규제) ~ 1.5배(규제) → 1.0배
*RTI(Rent to Interest)는 부동산임대업 여신심사시 임대업자들의 대출 적정성 여부를 판단하기 위한 것으로 연간 이자비용 대비
연간 임대소득 비율을 말한다. RTI는 원칙적으로 임대사업 대상인 개별 임대물건 기준으로 산정합니다.

대출을 받아 집을 사려는 모든 개인은 대출 한도를 제한하는 정부 규제를 적용받습니다. 정부가 개인 대출 한도를 얼마나 제한할지 정하는 기준은 크게 담보인정비율(LTV), 총 부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)등 세가지로 나뉩니다.

LTI와 DTI는 주택담보대출 한도를 정할 때 쓰이고, DSR은 대출 종류와 무관하게 모든 빚의 총량을 규제하는 장치입니다.

DTI(총부채 상환비율, Debt to Income)
- LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한합니다.
- DTI는 주담대의 원리금 + 신용대출과 같은 기타 대출의 이자(원금 제외)의 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제
- (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간이자상환액) / 연간소득
DSR( 총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
- 주담대뿐만 아니라 개인이 소유한 모든 금융권 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 한 것으로 규제 강도가 가장 셉니다.
- 현재 DSR 40% 규제가 시행되고 있으며 특례 보금자리론이나 전세보증금 반환 목적 등 특수한 경우에만 적용이 배재됩니다.
- (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득

대출금액

전세금 차액 지원 원칙입니다. 필요하면 전세금 전액 대출 후 차액 상환도 가능합니다. (당장 후속세입자가 없는 경우 1년내 계약, 본인 입주시)