아파트 재건축에 투자하여 엄청난 시세차익을 얻은 사람을 주변에서 보거나 듣게 되는 경우가 있습니다. 오래된 아파트를 새 아파트로 바꿀 수 있는 사업이 바로 재건축입니다. 그동안 대규모 개발사업이 침체기였다면, 최근에는 노후한 아파트 재건축을 활성화하기 위해 정책적으로 지원을 하고 있는 실정입니다. 오늘은 ‘아파트 재건축’ 구역지정 요건, 절차에 대해 알아보겠습니다.
재건축이란?
재건축이란 아파트가 오래되면 집주인들이 단체(조합)를 구성하고, 기존 아파트를 싹 밀고 새로운 아파트를 짓는 사업을 말합니다. (단독주택 재건축은 소수이니 생략) 막대한 사업 비용이 들겠죠. 오래된 아파트 철거도 하고 새아파트 건축 공사비도 들고요..
그래서 새로 아파트를 지을 때 대부분 옛날 아파트 보다 더 많은 가구 수를 만듭니다. 이를 팔아서(분양) 그 수익으로 사업비를 충당합니다. 분양수익이 사업비보다 많으면 조합원들이 수익을 나누고, 부족하면 조합원들이 나누어 비용을 부담(분담금)합니다.
* 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 정비사업
재개발 사업과의 차이점
재개발, 재건축 모두 대규모로 오래된 주택을 새 아파트로 신축하는 정비사업입니다. 대부분의 사람들이 쉽게 구분하는 방법으로 재개발사업은 노후한 다세대, 다가구 주택 등이 밀집한 구역을 싹 밀고 새아파트를 짓는 사업으로 생각합니다. 이에 반해 재건축 사업은 주로 노후한 아파트를 새 아파트로 짓는 사업으로 구분하고 있습니다. 하지만 재건축 사업도 단독주택이 모여 있는 구역을 재건축 사업으로 하기도 합니다. 법령에는 재개발, 재건축 사업 구분을 정비기반시설이 열악하면 재개발, 정비기반시설이 양호한 지역은 재건축으로 구분하고 있습니다.
재개발은 임대주택 건설 의무비율이 있고, 임차인 주거이전비나 상가 보상비가 규정되어 있습니다. 재건축사업은 임대주택 건설 의무비율이나 주거이전비 보상 의무가 없으나 재건축 초과이익 환수법이 적용되고 안전진단을 의무적으로 실시하여야 합니다.
돈이 되는 재건축
그럼 어떤 재건축 사업이 돈이 될까요? 당연히 새로운 가구를 많이 지을 수 있는 아파트가 유리하겠지요. 각 땅마다 도시계획으로 지을 수 있는 규모가 제한이 되어 있기 때문에 무한정 크게 지을 수가 없습니다. 즉 기존 용적률이 낮을수록 좋습니다. 기존 아파트 규모가 작으면 신축시 더 많이 지을 수 있기 때문이죠.
실제로 저층 용적률 100%인 주공아파트를 재건축하면 용적률 250%로 2.5배 많이 지어 기존 집주인들은 새아파트를 짓는데 돈을 내기는 커녕 오히려 억대의 돈을 나눠받아 많은 이득을 보았지요. 보통 용적률 200%이하면 재건축시 사업성이 좋다고 보고 있습니다.
그 외에도 입지(역세권, 학군, 개발호재 등)가 좋고, 대단지 아파트인지 등을 고려해야 합니다.
재건축사업 요건
재건축이 가능한 대상 구역은 아래와 같습니다.
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
- 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시·도 조례로 정하는 면적 이상인 지역
재건축 절차
재건축 절차는 아래와 같습니다.
1. 안전진단 실시
재건축 첫관문! 재건축은 법상 30년이 넘은 주택이면 추진가능합니다. 하지만 ‘안전진단’을 거쳐야 합니다. 튼튼한 등급이 나오면 재건축을 못합니다.
- 신청시기 : 해당 공동주택이 재건축 가능연한 도래 후(노후도 총족 후)
- 신청방법 : 건축물 및 그 부속토지 소유자 1/10 이상 동의를 받아 구청장에게 신청
- 진단결과 : A~C등급(유지보수), D등급(조건부), E등급(재건축)
2. 정비구역 지정
아래 절차로 구청장이 신청하고 시장이 지정 및 고시합니다.
기초조사(구청장) → 입안(구청장)→ 주민설명회(사전 서면통보후) → 주민공람(30일이상)→ 구 의회의견청취(60일 이내) → 서울시 상정 → 시 도시계획위원회 심의 → 지정 및 고시(시장)
3. 조합설립 추진위원회 승인
토지등소유자 50% 동의를 받아 조합설립 추진위원회 승인 신청하면 구청장이 승인합니다.
토지등소유자1/2이상 동의,5인 이상 위원으로 구성
정비사업전문관리업자선정, 정비사업시행계획작성, 조합설립인가 준비업무 등 수행
4. 조합설립인가
전체 소유자 3/4, 동별 소유자 2/3의 동의를 받아 구청에 조합설립인가 신청하면 구청장이 승인합니다. 동의방법은 서면동의서에 지장을 날인하고 자필서명-신분증명서 사본 첨부합니다.
추진위원회는 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 추정분담금 및 대통령령이 정하는 정보를 토지등 소유자에게 제공하여야 함
주택재건축사업 : 전체 소유자 3/4, 동별 소유자 2/3의 동의
토지면적 1/2이상, 토지등 소유자 2/3이상 요청 → 주택공사 등 시행자 지정
5. 사업시행인가
구체적인 사업 규모가 결정되는 절차입니다. 구체적인 아파트 설계 계획이 나오게 됩니다.
사업시행계획서 작성 → 주민총회(과반수 이상동의)(법28조제5항)→ 인가신청 → 주민공람(14일 이상:법31조1항)) → 인가 및 고시(구청장)
구청장 또는 주택공사 등이 사업시행자일 경우 토지등소유자 동의 제외
6. 관리처분인가
조합원의 권리를 새롭게 조성되는 대지와 아파트에 대한 권리로 변환시켜 주는 계획입니다. 조합원들은 구체적으로 신규 주택의 배정 평형, 추가 분담금 등을 명확히 알 수 있게 되는 시기입니다. 관리처분인가 이후에는 바로 공사가 착수가 됩니다.
분양통지및공고→ 분양신청(30~60일)→ 관리처분계획수립→주민공람(30일 이상) → 총회의결(과반수이상 찬성)→ 인가신청→ 인가(구청장)→ 고시(구청장)→ 인가내용 통지(시행자)
7. 철거 및 착공
이주(시행자)→ 감리자 지정(구청장)→ 철거→ 부지 경계측량 등(시행자)→착공신고
8. 준공인가
준공인가신청(시행자) → 관련부서 협의 및 인가조건 이행등 검토(구청장) → 준공인가 및 고시(구청장) → 분할 확정측량 등
9. 이전등기
관리처분계획사항통지(시행자) → 소유권이전 고시 및 보고(시행자) → 공보에 고시(구청장) → 이전고시내용 관할등기소 통보(사업시행자) → 소유권 보존등기
10. 조합해산 및 청산
청산금 징수ㆍ지급 등
재건축 기간
아파트 재건축은 절차도 복잡하고 사업기간도 보통 10년이상 걸립니다. 일반적으로 각 절차 단계별로 가격 조정이 오기 때문에 중간에 조합원 자격을 팔거나 사서 들어가는 경우가 많습니다.
더 자세한 정보는 서울시에서 운영하는 ‘정비사업 정보몽땅’ 사이트에 접속하시기 바랍니다.
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