상가 소유자로서 임대를 놓거나, 상가 건물에 임차로 들어가시려는 분들은 꼭 ‘상가 임대차보호법’ 내용을 숙지하셔야 합니다. 법에서 규정한 상가세입자 및 상가소유자의 권리와 의무에 대해 모르시다가는 낭패를 보는 일이 생길 수 있습니다.
이번 시간에는 상가를 임대, 임차시 반드시 알아야 할 상가임대차보호법 주요 내용에 대해 알아보겠습니다.
상가 임대차보호법이 왜 생겼나요?
상가 건물의 임대차에서 사회적, 경제적 약자일 수 밖에 없는 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 특별히 제정된 법령입니다.
일반적으로 상가 건물 임대차에 대해서는 ‘민법’에서 규정하고 있습니다. 하지만 임차인의 보호를 좀더 강화해서 특례로 ‘상가건물임대차보호법’이 제정된 것이지요.
임차인 보호 목적으로 제정되다 보니 임대차기간을 보장, 보증금의 증액 제한, 보증금 우선변제권, 권리금 회수 기회 보호 등이 주요 내용으로 규정되어 있습니다. 임대인도 반드시 법에서 규정한 임차인 보호 사항을 알고 있어야 임대계획에 차질이 없으시고 혹시라도 과도한 임차인의 요구에도 제대로 대응하실 수 있습니다.
모든 상가 건물에 적용되나요?
1. 환산보증금 기준으로 지역별 일정금액 이하 상가에만 적용
우선 해당법은상가건물의 임대차에 대하여 적용됩니다. 하지만 상가건물이라고 해서 모두 상가건물임대차보호법 적용 대상이 되는 것은 아닙니다.
지역별로 일정금액을 초과하는 상가에 대해서는 ‘상가건물임대차보호법’ 적용이 제외되고 ‘민법’이 적용됩니다.
초과여부를 판단하실 때 주의해야할 사항은 보증금 외 차임이 있는 경우에는 환산보증금으로 이를 판단해야합니다.
| * 지역별 각호 보증금액(시행령에서 규정)을 초과하는 임대차는 적용 제외 (환산보증금 포함)
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2. 지역별 일정금액 초과 상가 임대차라도 아래 규정은 적용
- 제3조(대항령 ) , 제10조 (계약갱신 요구 등) 1항, 2항, 3항 , 제10조의 2(계약갱신의 특례), 제10조의 3(권리금의 정의 등),제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의 5(권리금 적용 제외), 제10조의 6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의 7(권리금 평가기준의 고시), 제10조의 8(차임연체와 해지), 제10조의 9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례), 제11조의 2(폐업으로 인한 임차인의 해지권), 제19조 (표준계약서의 작성 등)
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
환산보증금 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 말합니다.
| 환산보증금= 보증금+ (월세 x 100) |
예를 들어 보증금이 2억이고 월세가 200만원이라면 2억 + (200만원 x 100) = 4억이됩니다.
서울 지역에 상가가 보증금이 6억5천만원 이고 월세가 300만원이면 6.5 + (300만원 x 100) = 9억5천이 환산보증금입니다.
보증금만 보면 6억대로 9억원 이하지만, 환산보증금을 계산하면 9억원을 초과하기 때문에 상가임대차보호법 적용을 받지 않습니다.
주요 내용은 무엇인가요?
1. 대항력 부여
- 상가건물 인도받고, 사업자등록 신청하면 등기를 하지 않아도 대항력 주장 가능
- 대항력은 말 그대로 상가 건물 주인이 바뀌어도 임차인 지위를 계속 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없어, 민법에 따르면 임대차 등기해야하고 등기한 때부터 대항력이 생깁니다.
- 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
- 임차인에게 대항력은 임차인의 지위 유지시켜주고 보증금 등 본인 자산을 보호하기 위해 필수적으로 확보해야하는 권리입니다.
- 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 및 제3조제3항).
- 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).
2. 임대차 존속기간 10년 보장
- 임대차 기간 보장
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항). - 임차인의 계약갱신 요구
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항·제2항).
3. 보증금의 증감청구를 할 수 있으나, 임대인은 5%범위 내에서만 보증금 증액 가능
- 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.
- 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
4. 우선변제권의 인정
- 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
5. 소액임차인의 최우선변제권 인정
- 소액임차인 : 임차보증금(환산보증금 포함)이 아래에 해당되는 상가건물의 임차인
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- 소액 임차인의 최우선 변제권 인정
- 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).
6. 임차권등기명령제도
- 임차권등기명령 신청
상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
※ 임차원등기명령제도의 정의 및 신청방법 등에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 < 임대차의 종료-보증금의 회수-임차권등기명령 신청 > 에서 확인할 수 있습니다. - 대항력 및 우선변제권
임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항).
묵시적 갱신이란 무엇인가요?
- 상가임대차법 제10조 제4항에 규정된 내용으로 임대차 계약의 자동 연장을 말합니다.
- 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.
- 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
- 해당 조항은 상가임대차 보호법이 적용되는 환산보증금 기준으로 지역별 일정금액 이하 상가에만 적용(서울 : 9억 이하 등)됩니다.
- 상가임대차 보호법이 적용되지 않는 상가는 민법에 따라 ‘묵시적 갱신’이 이뤄지는 데, 이때 존속기간 1년은 보장되지 않습니다. 민법에서는 별다른 기간 약정이 없어 묵시적 갱신 이후 임대인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있는 차이가 있습니다.
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