부동산에 대해 조금이라도 들여다 본 분들이라면 비례율이라는 용어를 많이 들어보셨을 겁니다. 재개발, 재건축 등 대규모 정비사업에서 비례율은 사업성을 나타내는 기본 지표입니다. 재개발, 재건축사업이 예상되거나 추진 중인 부동산을 매입하려면 당연히 막대한 비용을 투자하는 만큼 사업추진이 얼마나 잘 이뤄질 지 미리 알고 싶을 겁니다. 이때 참고할 수 있는 지표가 비례율입니다. 또한 추후 개인 분담금에도 영향을 미치는 아주 중요한 지표이기 때문에 재개발, 재건축 구역내 자산을 가지신 분이라면 반드시 알아야 할 정보입니다. 재개발, 재건축 등 정비사업 추진시 비례율이 무엇인지, 사업성을 어떻게 해석하는지 알아보고자 합니다.
비례율이란?
비례율은 나중에 조합원이 분담해서 내는 분담금과도 관련이 있기 때문에 비례율이 높아 사업성이 좋으면 분담금도 낮아 사업이 수월하게 진행될 수 있습니다.
조합원 개인에게도 비례율은 분담금에 영향을 미치기 때문에 아주 중요합니다. 분담금은 분양가에서 권리가액을 제외한 비용을 말하는데 권리가액은 종전평가금액에서 비례율을 곱해서 산정합니다. 예를 들어 종전평가금액이 3억원인데 비례율이 110%이고 조합원분양가액이 5억이라면 분담금은 5억 – (3억*110%) 이므로 1억7천만원을 더 내야합니다. 즉 본인 종전 재산가치에서 1.1배를 더 인정해줘서 후에 분담금을 더 적게 낼 수 있습니다. 반대로 같은 조건에 비례율이 90%라면 2억3천을 더 내야하니 비례율이 높을 수록 좋습니다.
비례율 계산 방법
비례율을 계산하는 산식은 아래와 같습니다.
비례율 = [개발 이후 대지 및 건물 총 추산액(총 수입) – 총사업비(총지출액)] / [개발 이전 토지 및 건축물 총 가액(종전 조합원의 총재산)] ×100
1)개발 이후 대지 및 건물 총 추산액(총수입)
개발사업이 완료되었을 때 조합이 벌어드릴 수 있는 총 수입을 말합니다. 총 수입은 ‘조합원분양수입’과 ‘일반 분양수입’을 합친 것을 말합니다. 총수입이 높아지면 사업성이 좋아지지만 조합원분양수입은 조합원들의 반발로 높이기가 쉽지 않습니다.
일반 분양 주택수를 늘리거나 일반 분양가액을 높게 책정하여 일반분양수입을 높이려고 노력합니다. 하지만 일반 분양가액이 조합원 분양가액보다 높다면 당연히 비싼 가격으로 미분양이 많아져서 공사비 회수가 어려워 지는 등 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 일반 분양가를 무한정 높일 수 없고 적정가격으로 분양가를 설정할 수 밖에 없습니다.
2. 총사업비
재개발, 재건축 등 정비사업에 들어가는 모든 비용을 말합니다. 공사비(약70%)와 설계비, 감리비, 보상비, 이주비, 조합운영비, 인허가비용, 기타 용역비 등이 있겠습니다. 총사업비는 규모에 따라 거의 비슷하게 들어갑니다만 시간이 장기화될 수록 사업비가 늘 수 밖에 없습니다. 흔히 정비사업은 시간싸움이라고 하는 이유가 여기에 있습니다.
3. 개발 이전 토지 및 건축물 총 가액(종전 조합원의 총재산)
조합원 종전 자산의 총합입니다. 감정평가를 통해 조합원 개개인의 가치가 평가 책정됩니다. 감정평가기준일은 사업시행인가고시일입니다.
비례율에 따른 사업성 분석
재개발, 재건축 추진시 비례율은 100%미만이면 사업성이 좋지 않다고 일반적으로 판단합니다. 수입을 높이고 지출을 최소화하면 사업성이 좋아집니다.
수입을 높이기 위해서는 앞에서 설명드린대로 조합원 분양가를 높이거나, 일반 분양 수입을 높이는 방법이 있습니다. 일반 분양 수입을 높이기 위해서는 분양 세대수를 늘리거나 일반 분양가를 높이면 됩니다. 지출을 줄이려면 시공비를 줄이거나 기타 사업비를 줄이도록 해야 합니다.
그렇다고 비례율이 높으면 높을수록 좋은 것은 아닙니다. 비례율이 100%를 넘게 되면 사업이익이 크다는 것을 의미하므로 법인세를 내야 합니다.
또한 추후 개인 분담금에도 영향을 미치기 때문에 조합원간 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 분담금은 조합원분양가액에 권리가액을 제합니다. 권리가액은 종전 가치(감정평가액) × 비례율입니다. 따라서 기존 주택 규모가 커서 종전가치가 높은 조합원들은 상대적으로 적은 분담금을 낼 수 있습니다. 기존 주택 규모가 작아 종전 가치가 낮은 조합원들과 갈등이 생길 수도 있습니다. 따라서 대부분의 정비사업이 비례율을 100%에 맞추려는 경우가 많습니다.
재개발, 재건축 등 정비사업에 대해 더 자세한 정보는 서울시 정비사업몽땅 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
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