무분별한 건축행위가 일어나지 않도록 건축법 등을 통해 건축행위를 제한하고 있습니다. 불법건축물(위반건축물)은 건축법 등을 위반한 건축물을 말합니다. 불법건축물은 이를 통제하고 관리할 의무가 있는 행정청으로부터 철거 등 행정 명령을 받거나, 벌금(이행강제금, 과태료 등)을 부과받을 수 있습니다. 불법건축물을 모르고 사거나 세를 받았을 때는 문제가 될 수 있습니다. 특히 불법건축물은 전세보증보험 가입 및 전세대출이 안될 수 있으니 전세집을 구할 때 반드시 불법건축물인지 여부를 확인해야합니다. 불법건축물 유형, 벌금, 양성화 방안 등에 대해 알아보고자 합니다.
불법건축물 유형
불법건축물(위반건축물)은 건축법 등 현행법령을 위반한 건축물을 말합니다. 크게 두가지 종류로 분류할 수 있습니다.
1) 건축허가를 받지 않았거나 허가받은대로 시공하지 않아 사용승인(준공)을 득하지 않은 건축물
이는 건축물대장이 만들어지지 않기 때문에 누구나 불법건축물임을 알 수 있습니다. 행정청으로부터 공사중지 명령을 받고 행정벌칙(징역 혹은 벌금), 과태료를 받을 수 있으므로 건축주이면 빠르게 건축허가를 추인받고, 허가받은대로 시공하여 사용승인을 득해야 합니다.
2) 건축허가와 사용승인(준공)을 받고 난 이후 현행법령에 위반하게 사용
2-1) 건축법 위반 건축물
2-1-1) 무단 증축
이런 유형은 대부분 허가받은 것보다 지붕을 덧씌워 무단으로 증축하는 경우가 많습니다. 예를 들어 베란다에 새시로 기둥을 세우고 지붕을 씌운 경우, 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우, 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 등을 주거용으로 사용하는 경우, 1층 필로티 주차장에 창고 등 임시건물을 만든 경우 등이 있겠습니다.
2-1-2) 대수선 위반 유형
계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만들거나 건물 내부 내력벽이나 외벽을 부수어 출입문이나 창문을 내는 경우, 임대 수익을 위해 다가구주택의 가구수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우가 있습니다.
2-1-3) 용도변경 위반 유형
근린생활시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우, 고시원 각 호실에 취사시설을 설치한 경우, 무도장을 태권도장으로 사용하는 경우 등 건축물대장상 용도와 실제 용도를 다르게 이용하는 경우가 있습니다.
2-2) 주차장법 위반 건축물
부설주차장을 다른 용도로 사용하거나 본래의 기능을 유지하지 아니하는 경우입니다.
불법건축물 적발과 행정 제재
불법건축물로 행정청에 적발이 되면 행정제재를 받게 됩니다. 적발이 되는 경위는 1. 관계공무원의 정기적인 점검(상설점검)으로 적발 2. 민원 제기로 인한 적발. 3. 항공촬영을 통해 적발 등이 있습니다.
적발이 되면 허가권자(시장, 군수, 구청장 등)는 소유자에게 상당한 기간을 정하여 위반한 사항에 대한 철거, 사용금지, 용도변경 등의 행정조치를 명합니다. 소유자는 이 기간내 불법적인 사항을 조치를 해야하는데, 조치가 되지 않을 경우 허가권자는 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 표기합니다. 또한 이행강제금을 부과하여 소유자로하여금 불법적인 사항을 조치할 수 있도록 압박을 가합니다. 경우에 따라서는 징역이나 벌금형을 받게됩니다.
이행강제금
허가권자는 시정명령을 2차례 받은 소유자가 시정기간내 시정조치를 하지 않을 경우 이행강제금을 부과합니다.
[건축법상 이행강제금]
1) 이행강제금 산출
1-1) 일반 위반사항
1㎡ 시가표준액의 50% 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율을 곱한 금액이다. (다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)
| 시가표준액(지방세법) x 50% x 위반면적 x 대통령령으로 정하는 비율 |
※ 대통령령으로 정하는 비율(영115조의3)
– 건폐율 초과 : 80/100
– 용적률 초과 : 90/100 (베란다 무단증축 등은 대부분 용적률 초과에 해당)
– 허가를 받지 않고 건축한 경우: 100/100
– 신고를 하지 않고 건축한 경우 : 70/100
1-2) 옹벽 등 공작물의 미신고
시가표준액(지방세법) x 1%
시가표준액은 서울외 지역(위택스)와 서울시(서울시 이택스)에서 조회가 가능합니다.
2) 이행강제금 경감 및 가중
- 소규모 주거용 건축물(연면적(공동주택의 경우 세대 면적을 기준으로 함)이 60㎡ 이하인 )은 지자체 조례로 이행강제금 금액의 1/2 범위내로 감액해 줍니다.
- 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반(동일인이 최근 3년 내 2회 이상 위반) 등에서는 2배 범위에서 가중할 수 있습니다.
- 92.6.1일 이전에 위반 건축물일 경우 85㎡이하 주거용은 80%, 85㎡초과 주거용은 60% 이행강제금을 감경해줍니다
[주차장법상 이행강제금]
해당 지자체 조례로 정한 주차구획 설치비용의 20% 또는 10%의 금액이 산정됩니다.
[이행강제금 부과 시기]
허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 지자체 조례로 정하는 횟수만큼 이행강제금을 반복해서 부과하여 징수할 수 있습니다. 대부분 지자체에서 1년에 2번 부과하고 있습니다.
불법건축물을 매수한 사람은?
불법건축물인지 모르고 건물을 매수했다 하더라도, 건축법 위반에 따른 형사 처벌을 제외하고 직접 건축한 사람과 동일한 제재를 받게 됩니다. 동일하게 시정명령을 받고 기한내 조치가 이뤄지지 않을 경우 이행강제금을 부과받게 됩니다. 주차장법 위반인 경우는 형사처벌을 받게 됩니다.
불법건축물 제재에 대응 방안
1. 위반부분 철거하여 위반건축물 해제
불법으로 증축한 부분이나 불법적인 부분을 철거하고 조치한 이후 조치결과를 행정청에 제출하면 위반건축물이 해제됩니다.
2. 억울한 경우
불법건축물로 행정처분(시정명령, 이행강제금 부과 등)을 받게 되었을 때 억울하거나 이행강제금이 잘못 산정되는 경우 등 의견을 행정청에 제출하시면 됩니다. 그럼에도 불구하고 행정처분이 내려졌을 때 행정심판(행정심판위원회), 행정소송(법원)으로 이의제기를 할 수 있습니다.
3. 시정조치가 어려운 경우 추인
추인은 무단 증축한 부분을 철거하기는 어려울때, 현행 법에 증축이 가능하다면 현행법령에 맞게 건축증축 허가(신고)를 뒤늦게 인정 받는 제도입니다. 다만, 현행법에 맞아야 되기 때문에 일조, 주차장법 등으로 인해 증축허가(신고)를 받기가 어려운 경우가 대부분이라 추인받기는 쉽지는 않습니다.
4. 특별법에 따른 양성화(특정건축물 정리에 관한 특별조치법)
기존 불법 건축물이 현행 건축법 등 현행법에 맞지 않더라도 합법화해주는 제도입니다. 현재는 시행되고 있지 않습니다. 항상 시행하는 것은 아니고 특별법으로 한시적으로 적용됩니다. 그동안 5차례 정도 시행이 되었는데요 마지막으로 2014년에 한시적으로 시행된 적이 있습니다. 주로 5년~8년 주기에 생기므로 위반건축물을 소유하고 있다면 특별법 시행을 기다렸다가 특별법에 따른 기간내 양성화를 받아 보시는 것도 좋겠습니다.
불법건축물 양성화 특별법
현재는 시행되지 않으나 가장 마지막 2014년 시행했던 특별법 내용을 미리 참고하시기 바랍니다.
적용 대상은 주거용 특정건축물(50%이상이 주거용도)에 한해 적용되며 세대당 85㎡이하 다세대 주택, 연면적 330㎡이하 다가구주택, 연면적 165㎡이하 단독주택을 대상으로 합니다.
다른 법은 위반되어도 봐주지만, 꼭 지켜야 할 건축법 항목이 있습니다. 건축법 대지와의 도로(대지는 3m이상 도로에 2m이상 접해야 함), 건축선(소요폭 미달 도로일 경우 부족한 만큼 이격하여 건축)는 소방법에 지장이 없는 한 반드시 지켜야 합니다. 그리고 이행강제금 비용을 1회 이상은 내야 합니다.
자세한 사항은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법(약칭:특정건축물정리법) 2014.1.17부터 1년간만 시행
|
함께 보면 좋은 글
1.이런 빌라는 베란다 불법확장, 매년 2회 이행강제금 내야 합니다.