분양권 전매 제한 규제가 ’23년 4월 7일부터 대폭 완화되었습니다. 부동산 거래가 활성화될 것으로 기대하면서도 분양권 양도소득세로 인해 한계가 있다는 말도 많이 나옵니다. 이번 시간에는 분양권 전매 제한과 분양권 양도소득세에 대해 알아보고자 합니다.
분양권이란?
쉽게 말해 ‘분양권’은 주택 청약 등에 당첨되어 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말합니다. ‘입주권’과 많이 비교가 되는데, 입주권은 재개발, 재건축등 조합원에게 주어지는 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리가 입주권입니다.
분양권 전매 제한?
청약 당첨되기가 하늘의 별따기로 어렵습니다. 그리고 청약에 당첨되어 분양권을 획득한 사람 중에서는 여러 사정에 의해 분양권을 파는 경우가 생깁니다. 이때 흔히 말하는 프리미엄(P)이 붙여서 시장에 나옵니다. 청약에 당첨되고 나서 분양권을 제3자에게 파는 행위를 분양권 전매라고 합니다.
‘분양권 전매 제한’은 분양권이 투기의 수단으로 변질되어 부동산 시장을 과열시키자 정부에서 일정 기간 동안 분양권을 다른 사람에게 매도하지 못하게 법으로 제한하게 됩니다. 전매제한은 아파트가 속한 지역에 따라 기간이 다릅니다.
분양권 전매제한 규제 완화(23년 4월 7일 시행~)
| 수도권 | 공공택지 또는 규제지역 | 과밀억제권역 | 기타 |
| 3년* | 1년 | 6개월 | |
| 비수도권 | 공공택지 또는 규제지역 | 광역시(도시지역) | 기타 |
| 1년 | 6개월 | 없음 |
* 소유권 이전 등기 시 3년 충족으로 간주, 등기 기간이 3년을 초과할 경우 3년으로 한다.
※전매제한 완화 : 수도권 최대 10년 → 최대 3년 / 비수도권 최대 4년 → 최대 1년으로 축소 (23년 4월 7일 이후 시행)
※규제지역 : 용산, 강남, 서초, 송파 (23년 1월 3일 이후 용산, 강남3구외 규제지역이 해제되었습니다)
※과밀억제권역 : 서울과 맞닿은 경기도 14개 지자체(수원·고양·성남·안양·부천·의정부·하남·광명·군포·구리·의왕·과천시 등)
분양권 실거주의무기간은 개정전으로 주의 필요합니다.
당초 국토교통부에서는 23년 1월 부동산시장 정상화방안을 발표하면서 전매제한, 규제지역 및 분양가상한제 적용 지역 해제, 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무(2년~5년) 폐지를 발표한 바 있습니다.
하지만 아직 관련 법령이 개정되지 않아 전매 제한이 완화했지만 ‘실거주 의무’가 남아있는 아파트도 있습니다.
서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축인 ‘올림픽파크포레온’이 대표적입니다. ’23년 12월 분양권 매매가 가능해지나, 실거주 의무기간 2년으로 현재 전매제한 완화 효과가 없습니다.
분양권 양도소득세 세율
- 1년 미만 보유했을 때 70%,
- 1년 이상 보유 시 60%
2023년 1월 발표 정부 분양권 양도소득세율 개선(안)
⇒ 아직 후속 법 개정 작업은 이뤄지지 않고 있습니다. |
양도소득세 비과세
분양권은 양도소득세 주택 수에 포함되지 않았으나 2021년 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다.
따라서 2021.1.1. 이후 양도분부터 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용받지 못할 수 도 있습니다.
(1세대1주택 비과세 규정)
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경우1) 기존 주택 소유자가 2021.1.1. 이후 분양권 취득
1주택을 소유한 1세대가 기존 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 분양권 취득하였다면, 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
또한 분양권 취득 후 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우라도 아래의 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세됩니다.
분양권 취득 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하고, 분양권 취득 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것.
경우2) 분양권 취득 후 주택 취득
2021.1.1.이후 취득한 분양권이 있고, 일반주택을 나중에 취득하는 경우에는 일시적 2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없습니다
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