부동산을 매매하거나 전세 월세 계약시 대부분 안전한 거래를 위해 부동산중개업소를 통해서 계약을 많이 합니다. 이럴 때 생각지도 못한 부동산중개수수료에 놀라기도 합니다. 미리 부동산중개수수료가 어느정도 되는지 알아야 예산범위내 적정한 집을 알아볼 수 있습니다. 부동산중개수수료는 거래금액에 따라 최대한도가 정해져있어 미리 가늠을 해보기가 아주 용이합니다. 각 특별시,광역시,시 조례로 중개보수 한도가 정해져 있습니다. 이번 시간에는 부동산중개수수료 매매, 전세, 월세시 계산법과 누가 내는지(집주인 혹은 세입자)를 알아보고자 합니다.
부동산중개수수료 계산법
중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하되, 한도액이 정해진 경우 초과할 수 없습니다. 지급시기는 매매계약서에 약정으로 따로 정할수도있지만 대부분 거래대금 지급이 완료될 때 수수료를 지급하고 있습니다. 부가가치세는 별도입니다.
1) 주택
① 매매일 때 부동산중개수수료율 (서울시 21.12월 기준, 타시도는 하단 ‘지역별 확인법’ 참고)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상~2억 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 이상 ~ 9억 미만 | 0.4% | – |
| 9억 이상 ~ 12억 미만 | 0.5% | – |
| 12억 이상 ~ 15억 미만 | 0.6% | – |
| 15억 이상 | 0.7% | – |
※ 2021.10.19일 법령개정으로 부동산중개수수료 요율이 세분화되고 낮아져서 소비자 부담이 많이 경감되었습니다.
예를 들어 매매가가 1.8억일 경우 18,000만원×0.5% (5/1000) = 90만원인데, 한도가 80만원이므로 최종 80만원이내 협의하여 결정합니다.
9억일 경우 90,000만원×0.4% =360만원이내 협의하여 결정합니다.
②전세일때 부동산중개수수료
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
매매처럼 ‘거래금액×상한요율’로 계산하되, 한도액 이내여야 합니다. 예를 들어 전세가가 9천만원이면 9,000만원×0.4%(4/1000)=36만원입니다. 하지만 한도가 30만원이므로 최종 부동산중개수수료는 30만원이내로 정해야 합니다.
③ 월세일때 부동산중개수수료
월세는 전세가격으로 환산을 해서 수수료를 계산합니다. 전세환산보증금은 월세보증금 + (월세×100)으로 구합니다. 다만, 전세환산보증금이 5천만원 미만일 경우에는 월세보증금 + (월세×70)으로 재산정합니다.
예를 들어 보증금 1천만원에 월세30만원일 경우 수수료 계산은 아래와 같습니다.
전세환산보증금 = 1천만원 + (30만원×100) = 4천만원 < 5천 (5천 미만이므로 재산정)
전세환산보증금(재) = 1천만원+ (30만원×70) = 3천1백만원
부동산중개수수료 = 3,100만원 ×0.5% =15만5천원
2)오피스텔
| 적용대상 | 거래내용 | 상한요율 |
| 전용면적 85㎡이하, 일정설비 (전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등)를모두 갖춘 경우 |
매매 | 0.5% |
| 임대차 등 | 0.4% | |
| 위 적용대상 외의 경우 | 매매, 임대차 등 | 0.9% |
주택과 달리 한도액이 별도 없습니다. 따라서 거래가액 × 요율로 최대수수료를 산정합니다.
3)주택과 오피스텔 외 (토지, 상가 등)
매매, 임대차 등 모두 상한요율이 0.9%로 최대 수수료를 산정합니다.
부동산중개수수료 누가 내나요
부동산중개수수료는 중개의뢰인이 각각 공인중개사에게 비용을 냅니다. 매매일 경우 건물을 판 사람(매도인), 산 사람(매수인) 각각 중개수수료 요율대로 계산한 수수료 이내에서 협의하여 각각 중개사에게 비용을 냅니다. 예를 들어 매매가가 9억일 경우 90,000만원×0.4% =360만원 최대한도 입니다. 따라서 매도인도 360만원, 매수인도 360만원을 내서 중개사는 720만원을 받게 됩니다.
전월세일 경우에도 원래는 집주인과 새로 들어올 세입자가 각각 비용을 냅니다. 하지만 항상 문제가 생기는 것이 집주인과 기존 세입자간의 비용을 누가 내야 하는지 많은 분쟁이 생깁니다.
1) 계약기간 만기 전에 이사 가는 경우
중개수수료는 계약 당사자가 부담하는 것이 원칙이므로 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 통상적으로 계약 기간을 채우지 못하고 이사를 가는 것이므로 기존 세입자가 중개보수를 부담하는 경우가 많습니다. 기존 세입자 사정에 의해 기간 완료 전에 나가는 것이므로 급한 사람은 기존 세입자입니다. 따라서 중개수수료를 부담해서라도 새로운 세입자를 구해 보증금을 받고 나가기를 원합니다. 분쟁을 줄이기 위해 전세계약시 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다. 계약기간 완료 전 계약 해지할 경우 중개수수료를 어떻게 부담할지를 명시해 놓으면 됩니다.
2) 묵시적 갱신 이후에 이사 가는 경우
통상적으로 임대계약은 2년 단위로 계약을 맺습니다. 하지만 2년이 지나면 새로 갱신 계약을 해야하는데 귀찮은 관계로 별도 계약을 하지 않아도 묵시적으로 계약이 갱신 됩니다. 이후 연장된 2년을 다 채우지 않고 세입자의 개인 사정에 의해 나가게 될 경우 누가 중개수수료를 부담하는지 논쟁이 될 수 있습니다. 원칙적으로는 집주인이 부담하는 것이 맞습니다. 집주인은 만약 이러한 부담이 싫은 경우 가급적 묵시적 갱신을 시키지 말고 갱신계약을 맺으면서 특약사항에 계약기간 완료전 나갈 경우 누가 중개수수료를 부담할 것인지를 협의하여 명시하는 것이 좋습니다.
중개수수료 협의시 주의사항
공인중개사들은 중개수수료율로 산정한 금액 이하로는 받을 수 없다고 주장하지만, 실질적으로는 최대한도이고 그 이내에서 협의하여 정하도록 되어 있습니다. 따라서 계약 체결 전에 중개수수료에 대한 협의도 사전에 하면 좋습니다. 가계약 체결 후에 얘기하면 전혀 깍아주지 않고 최대한도로 받으려고 할 것이 당연합니다. 특히 매매가가 9억대 초반일 경우 9억 기점으로 요율이 달라지는 점을 고려하여 ‘9억 미만 요율 적용’을 요청해 보는 것이 좋습니다.
또한 부가가치세도 주의하면 좋습니다. 부동산중개수수료율에 따른 수수료는 부가가치세는 별도로 계산하는 것이 맞습니다. 따라서 10%부가세를 더 납부를 해야 합니다. 하지만 부동산중개업소가 간이 과세 사업자라면 10% 부가세를 주지 않아도 됩니다. 간이과세자인 공인중개업자는 부가가치세가 포함된 중개보수를 수령하는 것이므로 부가가치세와 중개수수료를 별도 구분하여 받을 수 없습니다(법제처 질의). 하지만 이미 거래당사자간 약정 등이 되면 사적 자치가 허용되는 것이므로 딱히 문제가 되지는 않습니다. 따라서 반드시 계약 전에 해당 부동산중개업소가 간이 과세 사업자인지 확인하고 10% 부가세를 낼지 여부를 사전에 중개인과 협의해서 합리적으로 결정하는 것이 좋습니다.
지역별 부동산중개수수료 확인법
법제처에 접속하여 각시도 조례를 검색하면 됩니다. (주택의 중개보수 등에 관한 조례)
① 법제처에 접속해서 검색창에 ‘중개보수’ 입력 후 조회
② ‘자치법규’ 클릭
③ 원하는 시도를 선택합니다.
④ ‘별표/서식’ 선택
⑤ 오른쪽 본문에 별표에서 한글파일을 선택해서 열면 됩니다.
