빌라 매입을 했다가 베란다 불법확장을 잘 몰라 낭패를 당하는 경우가 있습니다. 다세대, 다가구 주택의 경우 건축법 규정에 따라 베란다가 흔히 생기는데, 베란다에 불법으로 지붕을 덮어 불법건축물로 적발이 되면 건축물대장에 위반건축물로 표기되고 매년 이행강제금이라는 벌금이 부과됩니다. 그 외에도 대출 제한, 세입자를 구하기 어려운 일이 발생하는 등 이만저만 곤란한 일이 생길 수 있습니다. 이번 시간에는 베란다 불법확장과 이행강제금에 대해 알아보고자 합니다.
베란다란 (발코니와 비교)
발코니는 아파트에서 흔히 볼 수 있습니다. 내부와 외부를 연결하는 완충공간입니다. 건물에서 주거공간을 넓이기 위해 층마다 동일한 공간을 돌출시켜 만든 공간을 말합니다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않기 때문에 ‘서비스공간’ 이라는 표현을 많이 씁니다. 당초 발코니는 주 목적은 화재 등 재난 대피공간 및 확산 지연 시키기 위한 완충 공간으로 확보하도록 허용되었습니다. 예전에는 발코니 확장이 아예 불법이었으나 건축법 개정으로 내벽 중앙선에서 1.5m까지는 요건을 갖추면 거실과 방 등으로 용이하게 확장하여 쓸 수 있고 현재 대부분 아파트는 확장을 고려하여 신축을 하고 있습니다.
즉 베란다와 발코니의 큰 차이점 핵심만 알아보겠습니다. 발코니는 외벽에서 돌출시켜 만든 공간이고 일정 너비까지는 거주용으로 확장이 합법입니다. 베란다는 아래층 외벽 이내 즉 아래층 옥상을 윗층이 외부 공간으로 쓰는 것으로 거주용으로 확장은 불법입니다.
이미지 출처 : 서울특별시 그림으로 이해하는 건축법
베란다 불법확장이 생기는 이유
베란다 공간이 왜 생기냐면 4층 이상 다세대 주택을 지을 때 햇빛을 가리지 말라고 정북방향으로 일정 거리를 띄어 건물을 지어야 합니다. 높이 9m 이상부터는 높이의 반만큼은 대지경계선에서 띄어야 건물을 높이 지을 수 있습니다. 그러다 보니 높이 9m 이상 즉 4층부터는 옆집 경계선으로부터 거리가 더 멀어져야 합니다. 따라서 아래층인 3층보다 좁게 4층을 만드는 경우가 많이 생깁니다. 이럴 때 3층 지붕 바닥의 일부를 4층에서 외부 공간으로 쓸 수가 있고 이를 베란다라고 합니다. 베란다는 거주 용도가 아니기 때문에 건축법상 연면적에 제외되고 등기부등본에서도 연면적에 당연히 제외됩니다. 즉 베란다는 지붕이 없어야 합니다. 지붕을 씌워 활용하면 건축법상 일조권을 침해하는 건물로 불법이 됩니다.
베란다 불법확장 알아보는 법
베란다 불법확장은 정말 흔히 볼 수 있는 형태입니다. 왜냐하면 다세대 건물을 지을 때 건축법에 맞게 짓기 위해 4층 부분은 옆집 일조권을 침해시키지 않도록 3층보다 더 안쪽으로 들여 짓습니다. 하지만 3층 지붕(옥상)이 있기 때문에 지붕만 씌우면 확장이 아주 용이합니다. 그러다 보니 우선 구청에는 제대로 허가받은 대로 짓고 준공승인를 받아 건축물대장을 만듭니다. 이후 분양을 시켜야 하는데 베란다 부분에 지붕을 씌워 방을 넓히거나 다용도실이나 창고 등으로 활용할 수 있게 되면 집을 팔 때 훨씬 더 높은 가격에 팔 수 있습니다. 더 높은 가격으로 팔기 위해 불법확장을 아예 처음부터 고려해서 빌라 구조를 설계하는 집도 있습니다. 이럴 때는 불법건축물 해소를 위해 철거를 해야하는데 방 구조상 철거가 어려운 경우도 있습니다.
그렇다면 어떤 집이 베란다를 불법확장한 집인지 쉽게 알아차릴 수 있어야 합니다.
1) 건물의 외관을 보면 불법확장 여부를 쉽게 알 수 있습니다.
건축법에 맞게 건축허가를 받고 준공승인까지 받은 다음에 베란다 불법확장을 할 수 있습니다. 즉 건물을 다 짓고 나서 일정 기한이 지난 이후 불법 확장을 할 수 있습니다. 따라서 원래 건물과 불법으로 확장한 부분은 건축재질이 다른 경우가 상당히 많습니다. 또한 확장된 벽에 마감 이음새가 어색한 경우가 많습니다. 3층과 4층 사이 모퉁이 부분이 재질이 다른 공간이 있다면 대부분이 불법확장이라고 보시면 되겠습니다.
2) 건축물대장과 평면도를 열람해서 비교해보기
가장 정확하게 알 수 있는 방법은 건축물 대장을 확인해 보면 됩니다. 당연히 불법확장으로 적발되면 위반건축물로 건축물대장에 표기되어 있습니다. 위반건축물로 기재되어 있지 않아도 안심하기에는 이릅니다. 아직 적발이 안돼서 표기가 안되어 있을 수도 있습니다. 건축물대장을 열람하여 3층 바닥면적과 4층 바닥면적을 비교해보고 차이가 있는지 확인해 봅니다. 실제 건물도 차이가 있는지 비교해 보면 됩니다. 또한 3층과 4층 평면도를 열람하여 벽의 위치와 방 크기를 확인해보면 바로 불법 여부를 확인할 수 있습니다.
이행강제금 부과
허가권자는 시정명령을 2차례 받은 소유자가 시정기간내 시정조치를 하지 않을 경우 이행강제금을 부과합니다.
이행강제금 산출은 1㎡ 시가표준액의 50% 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율을 곱한 금액이다. (다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)
– 건폐율 초과 : 80/100
– 용적률 초과 : 90/100 (베란다 불법확장의 경우 용적률 초과 해당)
– 허가를 받지 않고 건축한 경우: 100/100
– 신고를 하지 않고 건축한 경우 : 70/100
소규모 주거용 건축물(연면적(공동주택의 경우 세대 면적을 기준으로 함)이 60㎡ 이하인 )은 지자체 조례로 이행강제금 금액의 1/2 범위내로 감액해 줍니다. ‘ 92.6.1일 이전에 위반 건축물일 경우 85㎡이하 주거용은 80%, 85㎡초과 주거용은 60% 이행강제금을 감경해줍니다. 자세한 사항은 해당 자치구에 문의하여 정확한 이행강제금 부과산식을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
일반적인 불법건축물 이행강제금에 대해 더 자세히 알아보려면 아래 글을 확인해보세요~