부동산 경매에 관심이 있는 사람들은 많지만 시도를 꺼리게 되는 이유가 아마도 권리분석에 대한 부담 때문일 것입니다. 경매를 통해 부동산을 낙찰받았는데, 생각지도 못했던 다른 권리로 인해 소유권 행사를 제대로 못하는 경우가 종종 발생합니다. 입찰 전에 이런 경우가 생길 여지는 없는지 미리 점검을 하게 되는 데 이런 절차가 바로 경매의 가장 기본인 ‘권리분석’입니다. 권리분석의 가장 핵심은 바로 말소기준권리를 이해하는 것입니다. 이번 시간에는 경매 권리분석의 핵심 발소기준권리에 대해 총정리해 보겠습니다.
권리분석 왜 해야 하나요?
권리분석은 경매로 낙찰이 되면 소멸하는 권리와 인수하게 되는 권리를 구분하고 파악하는 것으로 부동산등기부의 권리와 임차인의 권리에 관한 분석을 의미합니다. 따라서 경매에 참여하려면 권리분석을 잘 해야합니다. 권리분석을 통해 낙찰대금만으로 해당 부동산 소유권을 취득할 수 있을지 말지를 미리 판단해 볼 수 있는 필수 절차입니다.
말소기준권리이란 무엇인가요?
부동산등기부등본을 발급받아 보면 소유권이전 외 근저당권, 가압류,가등기 등이 권리관계에 표기된 경우를 종종 볼 수 있습니다. 협의 매입인 경우 매도인과 협의하여 해지 혹은 인수를 결정하여 매매계약을 체결하게 됩니다.
하지만 경매의 경우 소유자가 직접 매매하는 것이 아니라 법원에서 강제로 경매를 통해 낙찰자에게 소유권을 직권으로 이전해 줍니다. 이때 해당 부동산에 딸려있는 모든 권리를 말소시켜주는 소멸주의를 기본 원칙으로 하고 있지만 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 권리도 있습니다.
말소기준권리는 낙찰자가 낙찰받고 잔금을 납부하면 이후 소멸되는 권리가 있고 낙찰자에게 인수가 되는 권리가 있는데 이를 판별하는 기준이 되는 권리입니다. 즉, 말소기준권리를 기준으로 이전 권리는 낙찰자에게 인수되고, 이후 권리는 모두 소멸되어 낙찰자에게 부담 의무가 없습니다.
이처럼 말소기준권리는 부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 수 있으므로 경매절차에서 말소기준권리는 가장 핵심이라 할 수 있습니다.
말소기준권리 확인은 어떻게 하나요?
말소기준권리는 부동산 등기부등본을 보고 찾을 수 있습니다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리는 ①근저당권, ②저당권, ③가압류, ④압류, ⑤담보가등기, ⑥경매기입등기 있습니다.
이 외에도 전세권이 예외적으로 말소기준권리가 되는 경우가 있습니다. 1) 전세권이 가장 최선순위 권리, 2) 건물 전체 전세권이 설정, 3) 전세권자가 임의경매를 신청하거나 배당요구, 이 세가지를 모두 충족하는 경우에는 전세권도 말소기준권리가 될 수 있습니다.
2개 이상의 권리가 걸려 있다면 가장 앞선 권리가 말소기준권리가 됩니다. 즉 등기부등본에서 감구 을구 부분에서 모든 권리를 나열하고, 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중에서 가장 앞 선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 됩니다.
해당 권리는 모두 돈을 받는 것이 목적인 권리이기 때문에 매각 대금이 들어와 돈을 나누고 나면 목적이 충족되기 때문에 낙찰 후 권리가 소멸되는 것입니다.
말소기준권리는 어떤 기준이 되나요?
1 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 나누는 기준
저당권,근저당권,압류,가압류,담보가등기, 경매기입등 6가지 권리 중에서 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며, 말소기준권리를 비롯하여 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리는 모두 매수인에게 인수되지 않고 소멸됩니다. 하지만 말소기준권리보다 앞서 6가지 권리 이외에 다른 권리가 설정돼 있다면 해당 권리는 매각 후 말소되지 않고 낙찰자인 매수인에게 인수됩니다. 말소기준권리 전에 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 주택임차권, 가등기, 가처분, 환매등기 등이 있겠습니다.
말소기준권리보다 후순위 권리 중에서 인수되는 권리는 유치권, 예고등기, 법정지상권, 지상물 철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분 등이 있지만 극히 드물게 나타나는 사례입니다.
2. 임차인의보증금 인수 기준
말소기준권리 설정일 이전에 임차인이대항력을 갖춘 경우에는 대항력이 인정되나, 말소기준권리 설정일과 같은 날을 포함하여 이후 대항요건을 갖춘 임대인은 대항력이 없습니다. 말소기준권리 효력은 설정일 당일이고, 대항력은 대항요건 구비일 다음 날 ‘0’시부터 효력을 발생하기 때문입니다.
임차인에게 대항력 유무는 임대차보증금을 매수인에게 부담을 전가 시킬 수 있냐 없냐를 판가름하는 중요한 기준이 됩니다. 임차인에게 대항력이 없으면 경매 매각대금 배당 순위에서 다른 채권에 밀리고 보증증금에 대한 권리도 매수인에게 할 수 없어 임대차보증금을 받지 못할 가능성이 높습니다.
3. 인도명령의 기준
매각대금 납부 후 명도하게 되는 점유자에 대해 명도를 진행할 때, 말소기준등기보다 늦으면 인도명령을 통해 명도할 수 있고 늦으면 명도소송을 통해 명도를 할 수 있습니다. 인도명령은 3개월이내 명도협의 또는 강제집행이 가능하지만 명도소송은 정식 재판절차를 거쳐야 하기 때문에 최소 6개월 이상 소요됩니다. 또한 인도명령은 명도협의 주도권이 매수자에게 있지만 명도소송은 점유자에게 주도권을 줄 수 밖에 없습니다.