집을 매매하거나, 전월세를 알아볼 때 다가구주택, 다세대주택을 많이 들어보셨을 겁니다. 비슷한 용어로 보이지만 단독주택, 공동주택으로 분류되는 큰 차이가 있는 주택입니다.
이번 시간에는 ‘다가구 다세대 차이’에 대해 알아보고 매매계약 및 전세계약시 주의사항에 대해 알아보고자 합니다.
다가구주택
건축법상 단독주택의 유형에는 4가지가 있습니다.
| 1 | 단독주택 |
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| 2 | 다중주택 |
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| 3 | 다가구주택 |
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| 4 | 공관(公館) |
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3번 항목인 다가구주택을 보시면 건축법상 세대수와 층수, 면적기준 제한이 있습니다.
주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하, 바닥면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주하면 단독주택인 다가구주택이고 이를 초과할 경우 ‘공동주택’으로 분류가 됩니다.
<건축물 용도분류상 단독주택인 다가구주택의 건축기준>
다세대주택
다세대주택은 건축법상 공동주택의 하나의 유형입니다. 공동주택은 말 그대로 하나의 건축물 안에 여러 세대가 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말합니다.
여러가구가 한 건축물 안에서 각각 따로 생활을 할 수 있게 지은 집합건축물로 쉽게 아파트를 생각하시면 됩니다. 즉 각 세대는 소유권을 각각 소유하게 됩니다.
건축법상 공동주택 분류는 역시 4가지로 분류됩니다.
| 1 | 아파트 |
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| 2 | 연립주택 |
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| 3 | 다세대주택 |
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| 4 | 기숙사 |
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공동주택 중에서는 다세대주택이 규모가 가장 작고, 연립주택, 아파트 순으로 규모가 커집니다.
<건축물 용도분류상 공동주택인 다세대주택의 건축기준>
다가구 다세대 차이
1. 외관 상은 건물 층수만 다르고 비슷해 보입니다.
흔히 ‘단독주택’이라 하면 대부분 하나의 건물 전체를 한 가구가 사용하는 주택만 떠올립니다. 하지만 건축법상 분류에서는 ‘다가구주택’도 단독주택으로 분류됩니다.
즉 다가구주택 기준처럼 최대 19세대가 한 건축물 내에서 독립된 구조로 같이 살아도 ‘단독주택’으로 분류합니다.
겉으로 보기에는 다가구주택이나 다세대주택은 비슷해 보입니다. 다세대주택이 1층 더 높다는 점 외에는 별 차이가 없습니다.
2. 소유권이 1인 체계나 다수인이 구분 소유하고 있냐가 가장 큰 차이점입니다.
하지만 다가구주택은 ‘단독주택’이고, ‘다세대주택은 ‘공동주택’이므로 소유권 현황이 확연히 다릅니다.
단독주택인 다가구주택은 최대 19세대 이하가 거주하더라도 건물전체 소유권은 1인이 소유합니다.
즉 하나의 건물에 101호, 102호 등 가구가 나눠져 있어도 모든 가구의 집주인은 동일인 1명입니다.
건축물대장을 발급해보면, ‘일반건축물대장’으로 가구수가 표기되어 있습니다. 건물등기부등본을 발급받아 보면 ‘건물’로 표기되어 건물전체에 대한 표시, 소유권 현황이 나타납니다.
공동주택인 다세대주택은 하나의 건물에 여러 세대가 거주하고 있고, 각 세대별 소유권이 분리되어 있습니다.
건축물대장을 발급받아 보면 ‘집합건축물’로 표기되고 몇세대인지가 표기되어 있습니다. 하나의 건물에 101호, 102호 등 세대가 나눠져 있어 각 세대별 주인이 다 다릅니다.
건물등기부등본을 발급받아 보면 ‘집합건축물’로 건물전체 정보와 전유부분으로 구분되어 표기됩니다.
매매계약시 주의사항
빌라를 매입할 때 겉으로 보기에는 다세대, 다가구주택이 비슷해 보입니다. 건물에 여러 가구(세대)가 살고 있습니다.
하지만 다가구주택을 매입하는 것은 건물 전체를 통으로 매입하는 것입니다. 일부 가구만 살 수 없습니다. 다가구주택을 매입해 여러 가구에 세를 주더라도 법상 단독주택을 소유하는 것입니다.
따라서 2년이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용됩니다.
다세대주택은 매매단위가 각세대별로 이뤄집니다. 하나의 다세대주택 전체를 동일인이 소유하더라도 다주택자로 분류됩니다.
통상 일반인들이 ‘빌라’라고 부르는 다세대, 다가구 주택은 겉으로 봐서는 비슷해 보이지만, 단독주택과 공동주택으로 분류됨에 따라 세법 적용을 완전히 다르게 적용받습니다.
전세계약시 주의사항
다가구주택과 다세대주택에 전세로 들어갈 때 임차인이 신경써야 할 사항이 조금씩 차이가 있습니다.
전세보증금을 제대로 반환 받을 수 있는 지 여부를 따져야 하는 데 이때 다가구주택은 좀 더 주의가 필요합니다.
왜냐하면 다세대주택은 내가 임차하려는 곳에 대해서만 따지면 됩니다. 예를 들어 301호에 전세로 들어간다고 했을 때 301호에 대한 매매가, 권리관계 등을 따져 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 지 여부를 확인하면 됩니다.
하지만 다가구주택은 내가 301호에 전세로 들어가지만 다른 101호, 102호 등 다른 가구의 전세보증금 고려하여 검토해야 합니다.
전세보증금 전체 합계가 건물 매매가와 비교해서 어느정도 있지와 나의 배당순위가 다른 임차인들보다 선순위인지 등을 따져서 계약을 하는 것이 안전합니다.
이와 같은 이유로 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때 다가구주택 임차인은 다른 호실의 전세 보증금액, 임차료, 계약정보 등을 함께 제출해야 합니다.
또한 다세대주택의 경우 전입신고 한 번지와 임차주택의 등기부상의 번지가 다른 경우 그임차인은 주택임대차보호법의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다.
따라서 다세대주택의번지, 동호수를 누락했거나 잘못 적은 경우, 대문에 적힌 호수와 등기부에 적힌 호수가 같은지 반드시 확인하고 전입신고를 해야 합니다.
다만, 다가구주택의 경우에는 단독주택에 속하므로 호수를 기재하지 않아도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
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