상가를 구해서 식당, 가게 등을 하려고 임대차 계약을 하시는 분들이 많습니다. 이때, 위치가 좋고 장사가 잘 될 것 같은 가게 자리는 권리금을 많이 요구하는 경우가 많습니다. 권리금은 임대차계약에 따른 보증금, 월세와 별도로 영업 이득 가치를 양도함에 따라 기존 임차인에게 제공하는 비용입니다. 이번 시간에는 권리금의 뜻, 돌려받을 수는 있는지, 얼마인지 등등을 알아보고자 합니다.
권리금 뜻
쉽게 말해서 어떤 상가에 임차인이 오랜 기간 영업을 하면서 시설 투자도 잘 하고 영업도 잘해 단골손님도 많이 확보하고 장사가 잘 됩니다. 이후 기존 임차인이 장사를 그만두게 될 때 이어서 그곳에서 장사를 하면 앞서 기존 임차인이 축적해 놓은 단골손님, 영업 기반 등을 쉽게 이어받을 수 있어 뒤이어 들어오는 사람은 좀 더 쉽게 장사를 시작할 수 있을 것입니다.
따라서 상가의 입지, 단골손님, 주변 영업 분위기, 내부 인테리어, 집기 등등 이런 눈에 보이지 않는 영업 가치를 돈으로 매겨 새로운 임차인에게 받는 것이 ‘권리금’입니다. 새로 상가에 들어오려는 임차인은 임대인에게 상가 공간 임대에 대한 보증금, 월세를 지불하고 이와 별도로 기존 임차인에게 영업 가치 양도에 대한 ‘권리금’을 주게 됩니다.
상가에 들어갈 때 많은 사람들이 ‘권리금’을 주고 받는다고 할 정도로 상가임대차 계약에서 흔한 금전거래라고 볼 수 있습니다.
권리금 돌려받기
상가건물 임대차 계약시 지급한 권리금을 임대인에게 돌려받을 수 있는지 많은 분들이 궁금해 합니다.
권리금은 상가에 들어갈 때 기존 임차인에게 지급을 하고, 상가를 그만두게 되었을 때 새로운 임차인에게 지급 받을 수 있습니다. 즉 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다.
임대인의 권리금 회수방해
임대인은 임차인이 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금 계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해해서는 안됩니다.
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임대인의 회수방해 행위
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임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인이 권리금을 받지 못하는 등 손해를 입게 되는 경우에는 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다
이런 경우 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 임대인에게 손해배상 청구를 해야 합니다.
권리금의 종류 및 계산방법
1.바닥권리금
바닥권리금은 상가 입지가 좋을 경우 요구하는 권리금입니다. 유동인구가 많고 좋은 길목에 가게가 위치한다면 손님이 기본적으로 많이 올 수 밖에 없을 구조이고 누구나 선호하는 상가 자리일 것입니다. 자릿세라고도 합니다.
주변 상권, 유동인구, 상가 위치 등을 고려해서 상호 합의하여 금액을 산정합니다.
2. 시설권리금
상가 인테리어, 가구, 가전, 집기 등 상가에 설치된 시설을 그대로 이어서 사용할 경우 요구하는 권리금입니다. 5~10년 시설비를 감가상각하여 계산한 금액으로 합의하여 산정합니다.
3. 영업권리금
기존 가게와 같은 종류의 가게를 이어서 한다면 그동안의 영업 노하우, 기존 매출 인수 비용 등에 대해 요구하는 권리금입니다. 주로 6개월 ~ 1년 정도의 순이익을 지급합니다.
4. 허가권리금
인허가를 받아야만 할 수 있는 영업을 인수할 경우 요구하는 권리금입니다. 담배판매, 복권판매, 목욕탕, 주유소 등은 일정 지역 범위내 신규 허가가 나지 않기 때문에 이에 대한 비용을 추가로 전임차인이 요구합니다. 영업이익 등을 고려하여 상호 합의하여 금액을 산정합니다.
권리금 계약서 및 복비
권리금 계약서는 기존 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 간에 계약을 체결합니다. 집주인과 신규 임차인이 맺는 임대차계약과는 다릅니다.
계약서에는 권리금액, 권리금의 대가로 이전 되어야 하는 대상 범위를 특정하여 기재해야 합니다. 어떤 시설은 어떤 상태로 남겨두고 나머지는 기존 임차인이 철거한다 등 상세히 기재해야 향후 분쟁이 없습니다.
그리고 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금 계약이 무효가 되므로 계약금 반환 내용도 기재해야 합니다.
권리금에 대한 복비를 내야하는 지도 궁금해 하는 분들이 많습니다. 법적으로는 권리금은 부동산 중개 대상 비용이 아니기 때문에 중개사에게 지급할 필요는 없습니다.
다만, 관행적으로 권리금 계약서를 작성 중개하고 그 비용을 요구하는 중개사도 많이 있습니다. 권리금 중개수수료에 대한 법적 기준이 없다보니 수수료도 별도 정해져 있지 않습니다.
통상적으로 5~10%를 요구한다고 합니다.
권리금 세금
권리금 거래시 세금처리도 주의해야합니다. 권리금 거래는 부가가치세 과세대상이기 거래입니다.
세금계산서를 발행하고 원천징수 하는 등을 해야하는데 하지 않으면 추후 가산세 등 불이익이 있을 수 있습니다.
1.양도인 (권리금 받는 기존 사업자)
부가가치세를 포함하여 징수한 후 세금계산서 발행하고, 매년 5월 종합소득세 신고를 해야 합니다.
2. 양수인 (권리금을 지급하는 사업 인수자)
권리금 지급시 원천징수 하여 다음달 10일까지 과세관청에 신고, 납부해야 합니다. 권리금을 다 지급하는 것이 아니라 권리금의 8.8%{(1-60%)X22%}를 원천징수하면 됩니다. 예를 들어 권리금이 1억원이라면 8.8%인 880만원을 원천징수하고 나머지를 지급하면 됩니다.