부동산 경매 처음 시작하신다면, 경매 용어부터 알아야 합니다. 부동산 경매에는 아무래도 일상생활에 쓰이지 않는 법정 용어가 많이 나오기 때문에 무슨 말인지 이해가 안되는 경우가 많습니다. 신중한 투자를 위해 기본 용어는 반드시 공부해야겠지요
[ ① 경매 유형 관련 경매 용어 ]
‘물건을 팔고자 하는 사람이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게 매수의 청약을 실시하고 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래’를 말합니다.
매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 빚을 갚을 수 없는 경우 채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.
부동산 경매 vs 동산 경매
경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.
부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.
사경매 vs 공경매
경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.
사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.
법원경매 vs 온비드 공매
경매는 해당 부동산이 속한 관할법원이 매각의 주체가 되어 해당법원에서 입찰이 진행됩니다. 하지만 온비드 공매는 국가기관, 지자체 등에서 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 의뢰하여 진행을 합니다.경매는 돈을 갚아야 할 사람이 돈을 갚지 않을 때 돈을 빌려준 사람이 판결문이나 근저당권 등을 가지고 법원에 신청해서 진행합니다. 온비드 공매는 세금을 내지 않은 사람의 재산 등에 대해서 온비드라는 사이트를 통해 강제로 매각하는 것입니다.
임의경매 vs 강제경매
경매를 실시하는 데 집행력 있는 판결 등이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
강제경매는 채권자가 집행력 있는 판결문, 지급명령정본 등 집행권원을 가지고 경매를 신청하는 것을 말합니다.
임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 판결문같은 집행권원이 필요 없습니다.
예를 들어 은행에 부동산 담보 대출을 받아 근저당권이 설정되어 있는데, 빚을 못갚아서 경매로 넘어가면 ‘임의경매’이고, 지인에게 돈을 빌려준 뒤 갚지않아 법원 소송 결과에 따라 경매가 이뤄지면 ‘강제경매’가 됩니다.
이중경매(중복경매)
하나의 부동산에 2개 이상의 경매가 신청된 것을 말합니다. 어떤 부동산에 채권자가 판결을 받아서 경매를 신청했는데, 이후에 다른 채권자가 동일한 부동산에 또 경매를 신청하는 것을 말합니다.
일괄매각 vs 개별매각
일괄매각이란 하나의 경매사건에 2개 이상의 부동산이 있을 때 일괄로 매각하는 것을 말합니다. 하나씩 따로 매각하는 것을 개별매각이라고 합니다. 현재 법원에서는 대체로 하나의 사건에 여러 개의 부동산이 있을 경우 개별 매각을 원칙으로 합니다.다만 부동산 위치, 특징 등을 고려했을 때 개별매각을 하면 낙찰가가 크게 떨어질 수 있을 경우 일괄매각을 합니다. 채권자가 신청하는 경우와 법원이 결정하는 경우도 있습니다.
재매각(재경매) vs 신매각(신경매)
재경매는 낙찰자가 낙찰을 받고 잔금을 납부하지 않아 다시 경매를 실시하는 것을 말합니다. 신경매는 유찰된 후 가격을 저감해서 다시 경매를 진행하는 것을 말합니다.
[ ② 권리 관계 관련 경매 용어 ]
권리분석
경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차입니다.
매각물건명세서
매각물건명세서란 집행법원이 경매를 진행하는 매각물건의 현황과 권리 관계, 정보를 사람들에게 제공하는 문서를 말합니다. 경매 물건에 대한 상품 설명서라고 할 수 있습니다. 입찰하는 자 누구나 매각기일 7일 전부터 대법원경매정보 사이트에서 온라인으로 또는 법원에서 오프라인으로 매각물건명세서를 열람할 수 있습니다.
말소기준권리
낙찰자가 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하면 소멸되거나, 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 즉 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 되고, 이후의 권리(말소기준권리 포함) 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 가압류, 압류, 근저당권, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 등이 있습니다.
물권 vs 채권
물권은 재산권의 일종으로 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말합니다. 물권에는 소유권, 점유권, 지상권, 전세권, 저당권, 유치권 등이 있습니다.
채권은 특정인에 대해 성립되는 권리로 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)에게 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 부동산 경매에서 채권으로서의 권리는 가압류, 임차권 등이 있습니다. 물권과 채권이 함께 있을 경우 물권이 우선하게 됩니다. 예외적으로 채권 중 특별법상 물권보다 선순위 권리가 인정된 경우 채권이 우선하게 됩니다. 물권간에는 성립 순서에 따라 순위가 결정되고, 채권간은 예외규정을 빼면 채권자 평등 원칙에 의해 경매에서 동등하게 처리됩니다.
근저당권
근저당권은 계속적인 거래관계으로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다. 은행에서 부동산을 담보로 대출할 때 보통 근저당권을 설정합니다. 저당권은 확정된 ‘채권액’을 등기하지만, 근저당의 경우 실제 채권액을 넘는 ‘채권의 최고액’을 등기합니다.
대지권 미등기
대지권 미등기 물건이란 집합건축물이 대지 소유권이 없이 건물만 매각 나온 말합니다. 집합건축물이 준공되고 나서 대지권, 즉 토지지분이 어떠한 사정에 의해 집한건물등기부에 등재되지 않은 등기를 말합니다. 예를 들어 토지가 국가 소유거나, 분양대금이 미납되어 건설사 혹은 시행사가 대지권을 주지 않은 경우 등이 있습니다.
대항력
대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 매매, 경매, 상속 등으로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간동안 계속 거주할 수 있고 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
가압류
임시로 압류해 놓는다는 의미로채무자에게 받을 돈이 있을 때 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다.
가처분
가처분은 돈 이외의 것을 받아야 할 때 행하는 처분입니다. 부동산을 가처분한 사람의 동의 없이 그 부동산을 매각하지 못하도록 하는 법적 장치입니다.
가등기
계약금을 지불하고 잔금을 치르는 사이에 매도자가 다른 사람과 계약하지 못하도록 하거나, 다른 권리가 발생하는 것을 막기 위해 활용하는 권리를 말합니다. 본등기 이전에 미리 임시로 가등기를 하는 것을 말합니다.
[ ③ 경매 절차 관련 경매 용어 ]
사건번호 vs 물건번호
사건번호는 채권자가 경매 신청을 할 때 법원에서 붙이는 번호입니다. 보통 연도와 사건부호(타경-법원 소송사건 중 경매사건을 나타내는 분류기호), 접수번호의 순서대로 사건번호가 만들어집니다. 예를 들어 2018타경 9920호 등으로 된 것이 사건번호입니다.
물건번호는 소유자의 담보 제공된 부동산이 여럿인 경우 경매에 부쳐질 물건이 여러 개 있어 일련번호를 붙인것입니다. 물건마다 개별적으로 붙이는 번호로써 통상 (1), (2), 3)으로 붙여집니다. 물건번호가 있는 물건을 입찰할 때 물건번호를 반드시 기재해야합니다. 기재하지 않으면 무효가 됩니다.
공동입찰
하나의 경매 물건에 2인 이상이 지분을 나눠 공동으로 입찰하는 것을 말합니다.
공유자우선매수신청권
등기부에 소유권이 단독 소유가 아닌 공동 소유로 된 부동산이 전체 지분이 경매로 나오지 않고 일부 지분만 경매로 나온 경우, 경매로 나오지 않은 다른 지분의 공유자에게 경매로 나온 공유지분을 우선해서 매수할 수 있는 기회를 주는 것입니다. 매각기일에 그 사건의 매각이 종료될 때까지 신청해야 합니다.
낙찰, 유찰, 패찰
경매 사건에 입찰자가 한명도 없는 것을 유찰이라 합니다. 입찰자가 있어 최고가매수신고인이 정해지고 매각이 이뤄지는 것을 낙찰(매각)이라고 합니다. 패찰은 본인이 경매 입찰 절차에서 탈락했음을 말합니다.
입찰보증금
경매에 입찰할 때 입찰 참가자들이 일종의 계약금으로 납부하는 금액으로 일반적으로 최저매각가격의 10%입니다. 입찰참자가들에게 보증금을 미리 내도록해서 부실업자의 응찰을 방지하기 위함입니다.
최저매각가격
경매사건의 매각기일에서 당해 부동산 입찰 하한선을 정한 가격입니다. 입찰자는 최소 이 금액 이상으로 입찰해야 유요한 입찰이 됩니다.
최고가매수신고인(낙찰자)
경매에서 응찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람으로 낙찰자라고 합니다.
대납
낙찰자가 잔대금을 납부함으로써 사실상 경매 절차가 종료되는 것을 말합니다.
매각기일(입찰기일, 경매기일)
집행법원이 경매 대상 목적 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날을 말합니다. 매각기일은 최고가 매수신고인이 선정될 때까지 계속 지정됩니다.
매각결정기일
최고가 매수신고인에 대해 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 매각기일로부터 7일 이내 결정합니다.
매각허가결정 확정
매각기일(경매기일)에서 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 매각허가 결정을 합니다. 매각허가결정이 확정된 때에는 법원은 대금지급기일을 정하고 매수인과 차순위 매수신고인을 신고하여야 하며, 매수인은 법원이 정하는 기일에 매수대금을 법원에 완납해야 합니다. 매각허가결정의 확정은 매각결정기일로부터 7일입니다. 즉 입찰보증금영수증을 받고 7일간의 매각허가결정기간이 지나면, 다시 7일간의 기간을 두고 매각허가결정 확정을 하게 됩니다. 매각허가확정은 매각허가 결정된 사항에 대해 이의신청이 있는 경우 이를 심사하는 기간이라 할 수 있습니다.
차순위매수신고
낙찰 받지 못한 패찰자가 차순위매수신고를 하면, 낙찰자가 잔금을 납부하지 않을 때 경매를 신속하게 끝내기 위해 다시 매각을 실시하지 않고 차순위매수신고인에게 소유권 취득 기회가 주어집니다.