용도변경은 모든 건축물은 지어질 때 용도를 지정하여 사용승인을 받았습니다. 그래서 건축물 대장을 확인하면 각 층수, 용도, 면적 등을 확인할 수 있습니다. 건물을 사용하다가 소유자가 변경되거나 세입자가 변경되어 건물 용도를 바꾸어야 하는 경우가 있습니다. 이때는 관할 시,군,구청에 용도변경 허가나 신고를 받아야 할 필요가 있는지 반드시 확인해야합니다.
그렇다면 어떠한 경우에 용도변경을 해야하는지, 용도변경 허가와 신고의 차이, 절차에 대해 알아보고자 합니다.
용도변경이란?
용도변경이란 기존 건축물의 형태변화 없이 건물 용도만 바꾸는 것을 말합니다. 그렇다면 건축법상 건물의 용도를 어떻게 분류하는지 알아야합니다.
1.건축법에서 건물의 용도를 분류하고 있습니다.
| 시설군 | |
| 1. 자동차 관련 시설군 자동차 관련 시설 | |
| 2. 산업 등 시설군
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가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물저장 및 처리시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설 |
| 3. 전기통신시설군 | 가. 방송통신시설 나. 발전시설 |
| 4. 문화집회시설군 | 가. 문화 및 집회시설 |
| 나. 종교시설 | |
| 다. 위락시설 | |
| 라. 관광휴게시설 | |
| 5. 영업시설군 | 가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6. 교육 및 복지시설군 | 가. 의료시설 나. 교육연구시설 다. 노유자시설(老幼者施設) 라. 수련시설 마. 야영장 시설 |
| 7. 근린생활시설군 | 가. 제1종 근린생활시설 |
| 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다) | |
| 8. 주거업무시설군 | 가. 단독주택 |
| 나. 공동주택 | |
| 다. 업무시설 | |
| 라. 교정시설 | |
| 마. 국방ㆍ군사시설 | |
| 9. 그 밖의 시설군 | 가. 동물 및 식물 관련 시설 |
더욱 자세한 분류는 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물 종류를 확인하시면 됩니다.
예를 들어 공동주택 종류는 아파트(5개층 이상 주택), 연립주택(바닥면적 합계 660㎡초과, 4개층 이하 주택), 다세대주택(바닥면적 합계 660㎡ 이하, 4개층 이하), 기숙사가 있습니다.
제1종근린생활시설은 소매점(바닥면적 합계 1천㎡미만), 휴게음식점(바닥면적 합계 300㎡미만), 미용원, 세탁소, 의원, 체육도장(바닥면적 합계 500㎡ 미만), 동물병원(바닥면적 합계 300㎡미만) 등이 있습니다.
제2종근린생활시설은 공연장(바닥면적 합계 500㎡미만), 종교집회장(바닥면적 합계 500㎡미만), 자동차영업소(바닥면적 합계 1천㎡미만, 서점(1종근생 아닌것), 사진관, 인터넷게임시설제공업소(바닥면적 합계 500㎡미만), 휴게음식점(바닥면적 합계 300㎡이상), 일반음식점, 학원(바닥면적 합계 500미만), 독서실 등이 있습니다.
2. 현재 건축물의 용도를 확인하기 위해서는 건축물 대장을 열람하시면 됩니다.
건축물대장 열람방법은 ‘정부24’ 사이트에 접속하셔서 ‘건축물대장 열람’ 메뉴를 클릭하시고 주소입력해서 조회하시면 됩니다.
다음은 용도변경 절차에 대해 알아보겠습니다.
용도변경 하려면
용도변경 행정행위는 아래 3가지 경우가 있습니다.
1)허가대상 : 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것
예를 들어 3층 짜리 단독주택을 보유하고 있는데, 1층을 일반음식점으로 용도변경을 하고자 합니다. 그러면 8. 주거업무시설군 → 7. 근린생활시설군으로 하위시설군에서 상위시설군으로 용도변경하는 것이니 ‘용도변경 허가’ 대상입니다.
2)신고대상: 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것
숙박시설을 다세대주택으로 변경하고자 할 경우는 5. 영업시설군 → 8. 주거업무시설군으로 상위시설군에서 하위시설군으로 용도변경이니 ‘용도변경 신고’대상입니다.
3) 건축물대장 기재내용 변경 신청 : 동일한 시설군 내의 용도변경
공연장(문화집회시설)을 교회(종교시설)로 용도변경할 경우, 공연장과 교회는 같은 4. 문화집회시설군이므로 ‘건축물대장 기재내용 변경 신청’만 하면 됩니다.
일반적으로 위로 갈 수록(건축물대장 기재내용 변경 신청 → 용도변경 신고 → 용도변경 허가) 더 행정절차가 번거롭다고 보시면 됩니다.
용도변경 경우 주요 확인사항
1.용도지역 안에서 허용되는 건축물 용도인지 여부
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 2~22번까지 용도지역안에서 건축할 수 있는/없는 건축물이 정리되어 있습니다. (법제처에서 검색)
2. 주차장법에 따라 주차대수 가능 여부
건축물을 건축하기 위해 주차장법에 따라 각 용도별 법적으로 확보해야하는 최소 주차대수를 충족시켜야 합니다.
따라서 용도변경을 할 때도 주차대수가 부족하면 추가로 설치해야지만 승인이 납니다.
법적 주차대수 기준은 각시도 ‘주차장 설치 및 관리 조례’를 확인하셔야 합니다.
서울시의 경우 주요용도별 주차대수는 아래와 같습니다.
제1종근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 숙박시설 : 시설면적 134㎡당 1대
일반업무시설 : 시설면적 100㎡당 1대
다가구주택, 공동주택, 주거용 오피스텔 : 주차대수가 세대당 1대 이상
3. 정화조 용량 적합여부
하수도법에 따라 오수를 배출하는 건물,시설 등을 설치하는 자는 단독 또는 공동으로 개인하수처리시설을 설치하여야 합니다. 따라서 용도변경시 정화조 용량이 적합하여야 합니다.
4. 기타 사항
특정용도의 경우 건축법 외 식품위생법, 다중이용업소법 등에 따라 별도의 안전시설 등을 설치할 필요가 있으니 별도 확인 필요합니다.
용도변경 절차
용도변경은 시,군구에 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경 신청을 하면 됩니다.
다만, 용도변경 허가인 경우 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우 건축사법 제23조에 따라 건축사가 설계하여야 합니다.
또한, 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 경우 건축법 제22조에 따라 사용승인(준공)을 별도로 받아야 합니다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만으로서 대수선에 해당되는 공사가 아니면 사용승인을 따로 안받아도 됩니다.